Rund 20.000 Wohnungen besitzt der schwedische Vermieter Heimstaden in Berlin, etwa zwei Drittel seines deutschen Bestands. Co-Chef Christian Fladeland will kein neues Kapital mehr nach Deutschland geben, solange die Berliner Pläne zur Vergesellschaftung auf dem Tisch liegen. Eine nachrangige Anleihe des Konzerns fiel seit August von 98 auf 82,5 Cent je Euro.
Ein Klick · kostenlosDr. Web bei Google bevorzugenMarkieren Sie drweb.de als bevorzugte Quelle. Dann sehen Sie unsere Artikel öfter unter den Top-Meldungen.Jetzt hinzufügenNach Vonovia hält ein zweiter großer Vermieter wegen der Berliner Debatte Geld zurück. Vonovia hatte Anfang Oktober neue Bauprojekte in Berlin zurückgestellt, Heimstaden zielt auf ganz Deutschland: „Offensichtlich halte ich Deutschland für nicht investierbar, wenn man so Gesetze macht“, sagte Fladeland der Nachrichtenagentur Bloomberg.[1]
Das Wichtigste in Kürze
- Heimstaden Bostad steckt vorerst kein neues Geld in Deutschland, der Bestand von 29.751 Wohnungen bleibt.
- Knapp die Hälfte der rund 20.000 Berliner Wohnungen, etwa 2,5 Mrd. Euro, fiele laut Fladeland unter den Plan.
- Bei einer Entschädigung 40 Prozent unter Marktwert rechnet Fladeland mit rund 1 Mrd. Euro Verlust.
- Am 31. Oktober entscheidet die Berliner Linke auf einem Parteitag über Koalitionsverhandlungen mit Grünen und SPD.
Was genau hält Heimstaden zurück?
Fladeland kündigte den Stopp in einem Interview an, einen formalen Beschluss hat Heimstaden nicht veröffentlicht.[1] In der Mitteilung zum dritten Quartal vom Dienstag erwähnt der Konzern Berlin nicht, Fladeland verweist dort auf die schwankenden Zinsen. Frisches Geld floss im Quartal in Zukäufe in Dänemark und den Niederlanden.[2]
In Berlin gehören Heimstaden Bostad rund 20.000 Wohnungen im Wert von etwa 5 Mrd. Euro, gut 15 Prozent des gesamten Portfolios.[1] Deutschlandweit zählt der Konzern 29.751 Wohnungen, der zweite Schwerpunkt liegt in Hamburg.[3] Gut 14.000 Berliner Wohnungen kamen 2021 mit dem Kauf eines großen Teils des Akelius-Bestands hinzu.
Knapp die Hälfte der Berliner Bestände fiele nach Fladelands Schätzung unter den Plan, rund 2,5 Mrd. Euro. Bei einer Entschädigung 40 Prozent unter dem Marktwert verlöre Heimstaden etwa 1 Mrd. Euro.[1] Die Wahrscheinlichkeit einer Vergesellschaftung hält Fladeland für „sehr, sehr gering“, Gerichte würden ein Landesgesetz kippen. Stoppen müsse das Vorhaben aber der Bund.
Warum reagieren Anleger schon vor dem Gesetz?
Ins Abgeordnetenhaus käme ein Berliner Gesetz frühestens Mitte 2028. Am Anleihemarkt wirkt der Plan trotzdem schon: Eine nachrangige Hybridanleihe von Heimstaden notierte im August bei rund 98 Cent je Euro, am vergangenen Freitag bei 82,5 Cent.[1]
Hybridanleihen stehen in der Rangfolge der Gläubiger weit hinten und fangen Verluste vor den übrigen Anleihen auf. S&P und Fitch bewerten Heimstaden mit BBB-, der untersten Stufe im Investment Grade. Viele Versicherer und Pensionskassen dürfen Anleihen unterhalb dieser Note nur begrenzt halten, eine Herabstufung würde den Kreis der Käufer verkleinern und neue Schulden verteuern.
Fladeland nennt die Kreditlage „völlig unverändert“, selbst ein Verlust von 1 Mrd. Euro lasse genug Spielraum für die Note.[1] Den Beleihungsgrad (Net LTV) senkte Heimstaden bis Ende September auf 46,2 Prozent, nach 49,0 Prozent im Vergleichszeitraum.[2] Barclays-Analyst Paul May erwartet, dass die Unsicherheit den Berliner Transaktionsmarkt einfriert und auf ganz Deutschland ausstrahlt.[1]
Was bedeutet der Investitionsstopp für den Standort Deutschland?
Private Konzerne mit mehr als 10.000 Berliner Wohnungen sollen laut Sondierungspapier von Linken, Grünen und SPD alles oberhalb dieser Schwelle an die öffentliche Hand abgeben, die Entschädigung ist auf 16 Mrd. Euro gedeckelt. Neubauten seit 2021 bleiben ausgenommen. Grundlage ist der Volksentscheid von 2021, die Bundeskoalition will solche Landesgesetze per Bundesgesetz ausschließen.
Auch Roche hat neue Investitionen in Deutschland ausgesetzt, wegen des geplanten höheren Herstellerabschlags für Arzneimittel. In beiden Fällen reagiert ein Konzern auf ein Vorhaben, das noch kein Gesetz ist. Andere Investoren kaufen in Deutschland weiter zu: Grand City Properties steigt mit 20 Prozent bei LEG Immobilien ein, deren Wohnungen vor allem in Nordrhein-Westfalen liegen.
Bauunternehmen und Hausverwaltungen in Berlin planen bis zur Klärung besser mit weniger Modernisierungsaufträgen großer Bestandshalter. Den nächsten Hinweis liefert der Parteitag der Linken am 31. Oktober, danach zeigt der Koalitionsvertrag, ob die Vergesellschaftung bleibt. Für Mieter im Bestand ändert sich vorerst nichts.
Quellen
3 Quellen anzeigenQuellen ausblenden
- BloombergTop Landlord Says Germany ‘Uninvestable’ on Berlin Seizure Plan (Interview mit Christian Fladeland, 24.10.2026, hinter Bezahlschranke)
- Heimstaden BostadHeimstaden Bostad – Q3 2026 Results (Pressemitteilung)
- Heimstaden BostadGermany (Portfolio-Seite, abgerufen am 27.10.2026)
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