Der Bundesrat hat am 16. Oktober eine Subsidiaritätsrüge gegen die geplante EU-Verordnung über erschwinglichen Wohnraum beschlossen. Die Länder halten die EU für unzuständig und warnen vor neuen Nachweispflichten: Eine Stadt, die Ferienwohnungen beschränken will, müsste belegen, dass diese dem Wohnungsmarkt in den drei Jahren davor erheblich geschadet haben.
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Berlin, Hamburg und München begrenzen die Vermietung an Touristen bisher über die Wohnraumschutzgesetze und Zweckentfremdungsgesetze ihrer Länder. Die EU-Kommission will diesen Regeln einen gemeinsamen Rahmen geben.[1] Der Bundesrat sieht darin vor allem Mehraufwand für Kommunen.[2]
Das Wichtigste in Kürze
- Die Kommission hat die Verordnung am 9. September 2026 vorgeschlagen, Parlament und Rat haben noch nicht entschieden.
- Beschränkungen wären nur in Gebieten erlaubt, in denen eine Wohnung mindestens acht verfügbare Jahreseinkommen kostet.
- Was die Prüfungen die Kommunen kosten, beziffert der Vorschlag nicht.
- Bestehende Satzungen bleiben unberührt, neue müssten die Prüfkette durchlaufen.
Was verlangt die Verordnung von den Kommunen?
Der Vorschlag erfasst zwei Arten von Eingriffen: Beschränkungen der Kurzzeitvermietung und Beschränkungen von Kauf oder Nutzung von Wohnungen, die nicht Hauptwohnsitz sind, also auch Leerstand. Vor jeder neuen Maßnahme muss die Behörde ein Gebiet mit Wohnraumknappheit ausweisen. Maßstab ist das Verhältnis von Kaufpreis zu verfügbarem Pro-Kopf-Einkommen: mindestens acht und in zehn Jahren gestiegen, oder mindestens zehn.[1]
Danach folgt die eigentliche Nachweiskette: eine Prognose, dass die Knappheit ohne Eingriff in drei Jahren nicht zurückgeht, der Beleg erheblicher Schäden durch Ferienwohnungen in den drei Jahren davor, die Prüfung milderer Mittel und die Veröffentlichung aller Prüfergebnisse. Jede Maßnahme gilt höchstens fünf Jahre. Vermieter und Eigentümer können die Maßnahme samt Begründung gerichtlich anfechten.
Warum sehen die Länder neuen Aufwand?
Den Preis misst die Kommission für Kreise und kreisfreie Städte, das Einkommen nur für größere Regionen wie die Regierungsbezirke. Eine Kommune darf genauere Daten nutzen, muss aber nachweisen, dass sie mit den EU-Schwellen vereinbar sind. Kleinere Gemeinden könnten das nicht leisten und ganz auf Wohnraumschutz verzichten, warnt der Bundesrat.[2]
Hinzu kommt eine Kopplung: Ferienwohnungen darf eine Behörde nur beschränken, wenn sie vor Ort die seit Mai 2026 anwendbaren EU-Regeln zur Registrierung von Kurzzeitvermietungen durchsetzt. Der Finanzbogen der Kommission nennt 1 Million Euro im Jahr für ihre Wohnraumdatenbank Mapadomo. Den Aufwand in Rathäusern schätzt er nicht.[1]
Inhaltlich wenden sich die Länder gegen zwei Punkte. Hauptwohnungen nimmt der Vorschlag von Beschränkungen aus, die Landesgesetze schützen sie bisher mit. Und starre Schwellen könnten Schutz verhindern, wo Mietwohnungen knapp sind, die Kaufpreise aber unter dem Achtfachen liegen.
Rechtssicherheit ist ein gutes Ziel. Bezahlen würden sie Kommunen, die drei Jahre Schaden belegen müssen, bevor sie handeln dürfen.
Michael Dobler, Herausgeber Dr. Web
Was spricht für den Vorschlag?
Die Kommission begründet den Rahmen mit dem Binnenmarkt: Beschränkungen für Vermieter und Käufer berühren die Grundfreiheiten des Binnenmarkts, die bisherigen Maßstäbe aus Dienstleistungsrichtlinie und Rechtsprechung seien zu allgemein. Ein Punkt entlastet Behörden: Neue Regeln gegen Kurzzeitvermietung müssten nicht mehr nach Brüssel gemeldet werden. Ihr Ausschuss für Regulierungskontrolle hatte die Folgenabschätzung im Juni abgelehnt und erst im Juli mit Vorbehalten gebilligt.[1] Die Hauptursache der Knappheit sieht auch die Kommission im fehlenden Angebot, das in Deutschland auch an langwierigen Bauverfahren hängt.
Wie geht es weiter?
Die Rüge allein stoppt nichts. Erst wenn begründete Stellungnahmen ein Drittel der Stimmen der nationalen Parlamente erreichen, also 18 von 54, muss die Kommission den Vorschlag überprüfen.[3] Die Frist läuft bis 17. November. Eine zweite Stellungnahme des Bundesrats muss die Bundesregierung in den Ratsverhandlungen berücksichtigen.
Städte, die eine Satzung gegen Ferienwohnungen planen, gewinnen mit einem Beschluss vor dem Inkrafttreten Bestandsschutz. Für spätere Satzungen hilft es, Daten zu Kurzzeitvermietung und Leerstand schon jetzt drei Jahre lang zu erheben.
Quellen
3 Quellen anzeigenQuellen ausblenden
- BundesratVorschlag für eine Verordnung über erschwinglichen Wohnraum, COM(2026) 599 final (Drucksache 542/26)
- BundesratBeschluss des Bundesrates zur Verordnung über erschwinglichen Wohnraum (Drucksache 542/26 (Beschluss))
- Europäische KommissionMechanismus der Subsidiaritätskontrolle
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