Dietenbach soll Freiburgs größter neuer Stadtteil seit dem Rieselfeld werden, mit 6.900 Wohnungen für rund 16.000 Menschen. Wie teuer Eigentum dort werden dürfte, zeigt die städtische Freiburger Stadtbau schon heute im Stühlinger. Eine Fünfzimmerwohnung mit 119 Quadratmetern kostet im Metzgergrün 920.000 Euro und steht seit Ende 2024 zum Verkauf.
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Als Unternehmer in Freiburg suchen Sie Fachkräfte, die hier auch wohnen können. Genau diese Menschen soll der neue Stadtteil im Westen aufnehmen. An den Preisen, die sein Finanzierungskonzept verlangt, scheitern ausgerechnet diese Haushalte.
Das Wichtigste in Kürze
- Im Freiburger Metzgergrün kosten neue Eigentumswohnungen der Freiburger Stadtbau rund 7.400 bis 7.750 Euro pro Quadratmeter, mit Kaufnebenkosten landet eine Fünfzimmerwohnung knapp unter einer Million Euro.
- Dietenbach soll zur Hälfte aus geförderten Mietwohnungen bestehen, ein Viertel ist für Selbstnutzer vorgesehen, finanziert wird der Stadtteil zu einem großen Teil aus Grundstückserlösen von 1,14 Milliarden Euro.
- Die Herstellungskosten im Geschosswohnungsbau haben sich seit 2010 mehr als verdoppelt, der Bauzins stieg seit 2021 von gut 1 auf knapp 4 Prozent.
- Das Rieselfeld stellte seine späteren Bauabschnitte schon einmal um, als sich die Förderpolitik änderte. Dietenbach hält dagegen an einer starren 50-Prozent-Quote fest.
1 Wie viele Freiburger stimmten 2019 dagegen, das Dietenbachgebiet unbebaut zu lassen? Aufklappen ↓
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2 Wie hoch sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zusammen bei einer Wohnung für 920.000 Euro in Baden-Württemberg ungefähr? Aufklappen ↓
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3 Wie hoch lag der Bauzins mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im Juli 2021 laut Bundesbank? Aufklappen ↓
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4 Welchen Anteil geförderter Mietwohnungen hat der Gemeinderat für Dietenbach festgelegt? Aufklappen ↓
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5 Warum setzte das Rieselfeld in den späteren Bauabschnitten stärker auf Eigentum und Baugruppen? Aufklappen ↓
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Warum finden die Eigentumswohnungen im Metzgergrün kaum Käufer?
Die neuen Eigentumswohnungen im Metzgergrün kosten rund 7.400 bis 7.750 Euro pro Quadratmeter, eine Fünfzimmerwohnung mit 119 Quadratmetern 920.000 Euro. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch landet der Käufer knapp unter einer Million Euro.
Das Metzgergrün liegt im Stadtteil Stühlinger und bestand bis vor wenigen Jahren aus rund 250 einfachen Wohnungen aus den 1950er Jahren. Die städtische Freiburger Stadtbau baut das Quartier in vier Abschnitten neu, am Ende sollen dort nach Angaben der Stadt rund 580 Wohnungen stehen. Geplant ist eine feste Mischung: 50 Prozent öffentlich geförderte Mietwohnungen, 25 Prozent frei finanzierte Mietwohnungen und 25 Prozent Eigentum, bezogen auf das ganze Quartier.
Der erste Bauabschnitt mit 175 Wohnungen ist fertig, 125 davon sind gefördert und größtenteils vermietet. Im zweiten Abschnitt entstehen bis 2028 weitere 208 Wohnungen, darunter 125 geförderte, 53 frei finanzierte und 30 Eigentumswohnungen. Die Mietseite läuft also, der Verkauf der Eigentumswohnungen dagegen stockt.
Die Badische Zeitung berichtet am 23. September 2026, dass sich der Verkauf der Eigentumswohnungen zieht. Die 24 Einheiten eines viergeschossigen Gebäudes stehen seit Ende 2024 zum Verkauf, darunter die Maisonette mit fünf Zimmern und Tiefgaragenstellplatz für 920.000 Euro. Die Sparkassen Immobilien GmbH listet am selben Tag noch fünf Angebote zwischen 867.000 und 920.000 Euro für 115 bis 121 Quadratmeter.
Die Stadtbau hält an den Preisen fest, weil das Gesamtkonzept daran hängt. Der kaufmännische Geschäftsführer Matthias Müller formuliert das Prinzip so: „Die Mischung aus geförderten, frei finanzierten Wohnungen und Eigentum ist die Grundlage dafür, dass wir solche Quartiere überhaupt realisieren können.“ Hinter dem Satz steckt eine Querfinanzierung: Der Verkaufserlös der Eigentumswohnungen gleicht aus, was die geförderten Mieten nicht einspielen.
Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. Baden-Württemberg verlangt seit 2011 fünf Prozent Grunderwerbsteuer. Für Notar und Grundbuchamt veranschlagt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zusammen etwa 1,3 bis 2,1 Prozent des Kaufpreises, je nachdem, ob eine Grundschuld eingetragen wird. Bei 920.000 Euro summiert sich das auf rund 64.400 Euro, ein Makler ist darin noch nicht enthalten.
Diese Summe bezahlt der Käufer in aller Regel aus dem Eigenkapital, denn Banken finanzieren Nebenkosten ungern mit. Zum Vergleich: Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete in Freiburg 2025 laut Gutachterausschuss durchschnittlich rund 4.987 Euro pro Quadratmeter. Der Neubau im Metzgergrün liegt damit gut die Hälfte darüber.
Im Metzgergrün finanzieren teure Eigentumswohnungen die geförderten Mieten mit. Mit Nebenkosten zahlt ein Käufer für 119 Quadratmeter fast eine Million Euro, und genau an dieser Stelle hakt der Verkauf.
Was plant Freiburg im Dietenbach?
Freiburg plant im Dietenbach rund 6.900 Wohnungen für etwa 16.000 Menschen auf rund 107 Hektar im Westen der Stadt. Die Hälfte sollen geförderte Mietwohnungen werden, ein Viertel ist für Selbstnutzer und Wohnprojekte vorgesehen.
Politisch steht das Projekt auf festem Grund. Beim Bürgerentscheid am 24. Februar 2019 sollten die Freiburger die Frage beantworten, ob das Dietenbachgebiet unbebaut bleiben soll. 60 Prozent stimmten mit Nein, die Beteiligung lag bei 49,6 Prozent. Die Mehrheit wollte den neuen Stadtteil also ausdrücklich.
Die Sozialquote hatte der Gemeinderat bereits im November 2018 beschlossen. Mindestens die Hälfte aller Wohnungen muss geförderter Mietwohnungsbau sein, allerdings nicht gebäudebezogen. Die Stadt rechnet die Quote über den gesamten Stadtteil ab, ein einzelnes Haus darf also komplett frei finanziert oder komplett gefördert sein.
Finanziert wird Dietenbach als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Die Stadt kauft das Land, erschließt die Flächen und verkauft die Baugrundstücke weiter. Nach eigenen Angaben rechnet Freiburg mit Ausgaben von rund 1,3 Milliarden Euro, davon etwa 125 Millionen Euro Finanzierungskosten. Den höchsten Kreditbedarf erwartet die Stadt für 2031 mit rund 436 Millionen Euro.
Auf der Einnahmenseite stehen 1,14 Milliarden Euro aus Grundstücksverkäufen und rund 60 Millionen Euro aus Ausgleichsbeträgen und Fördermitteln. Die verbleibende Lücke von etwa 100 Millionen Euro deckt der städtische Haushalt mit fünf Millionen Euro pro Jahr über 20 Jahre. Wie eng dieser Spielraum ist, zeigt ein Blick darauf, woher eine Stadt wie Freiburg ihr Geld überhaupt nimmt. Zum Vergleich: 2018 kalkulierte die Stadt die Maßnahme laut dem Freiburger Wirtschaftsmagazin chilli noch mit rund 700 Millionen Euro.
Seit dem 27. Februar 2026 vermarktet die Stadt den ersten Abschnitt. Rund 800 Wohnungen verteilen sich auf 65 Grundstücke in 23 Paketen, vergeben per Konzeptvergabe zum gutachterlich festgelegten Festpreis. Den Zuschlag erhält also das überzeugendste Konzept, nicht das höchste Gebot. Bis Mitte Juni zählte die Stadt 84 Bewerbungen von 39 Akteuren, die Freiburger Stadtbau plant allein rund 130 Wohnungen.
Der Festpreis für die Grundstücke liegt laut chilli bei einer Geschossflächenzahl von 1,0 bei rund 1.250 Euro pro Quadratmeter Grundstück, umgerechnet auf die Wohnfläche sind das rund 1.666 Euro. Selbstnutzer und Wohnprojekte können statt des Kaufs auch ein Erbbaurecht oder einen Kauf mit Wiederkaufsrecht nach 99 Jahren wählen. Eine Reservierungsgebühr von 0,5 Prozent sichert das Grundstück während der Planungsphase.
Gebaut wird trotzdem noch lange nicht. Die provisorischen Straßen im ersten Abschnitt sollen voraussichtlich 2028 fertig sein, erst danach beginnt der Hochbau. Baubürgermeister Martin Haag bringt die Lage im chilli auf eine knappe Formel: „Wir haben kein Genehmigungsproblem, wir haben ein Bauproblem.“ Mit ersten Bewohnern rechnen wir realistisch nicht vor dem Ende des Jahrzehnts.
Dietenbach hat eine klare politische Mehrheit, eine feste Sozialquote und einen Kostenrahmen von 1,3 Milliarden Euro. Getragen wird die Rechnung von Grundstückserlösen, und die fließen erst, sobald Bauträger und Käufer tatsächlich zugreifen.
Warum ist Neubau in Freiburg so teuer geworden?
Neubau ist so teuer, weil sich die Herstellungskosten im Geschosswohnungsbau binnen 15 Jahren mehr als verdoppelt haben: von 2.182 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2010 auf 4.631 Euro Ende 2025, jeweils ohne Grundstück.
Diese Zahlen stammen aus der Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2026“ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen in Kiel, erstellt im März 2026 für ein Bündnis aus Bau- und Wohnungsverbänden sowie dem Deutschen Mieterbund. Allein zwischen Anfang 2020 und Ende 2025 stiegen die mittleren Herstellungskosten in Großstädten um 52,9 Prozent. Die Spanne reicht heute von 3.200 bis 8.600 Euro pro Quadratmeter.
Besonders stark legte der technische Ausbau zu, also Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektrik. Die Kieler Forscher beziffern ihn für ein typisches Mehrfamilienhaus im Jahr 2000 auf 124 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Ende 2025 auf 600 Euro. Als Treiber nennt die Studie die Energiesparvorgaben von EnEV und Gebäudeenergiegesetz, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und gestiegene Komfortansprüche. Der konstruktive Ausbau verteuerte sich im selben Zeitraum um 159 Prozent, unter anderem durch Barrierefreiheit.
Das Statistische Bundesamt bestätigt den Trend mit seinem Baupreisindex für Wohngebäude. Im Mai 2026 lag der Wert bei 140,3 Punkten, bezogen auf den Durchschnitt des Jahres 2021. Bauleistungen kosten damit gut 40 Prozent mehr als vor fünf Jahren, allein binnen zwölf Monaten kamen 5,0 Prozent hinzu.
Einen großen Teil der Rechnung schreibt der Staat selbst. Die Kieler Studie zählt Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Standsicherheit, Brand- und Schallschutz sowie kommunale Auflagen zu den großen Kostenblöcken. Jede einzelne Vorgabe hat einen guten Grund, erst ihre Summe macht das Bauen unbezahlbar. Wie sehr das bremst, zeigt die Rechnung, nach der das Baurecht-Chaos Deutschland jedes Jahr rund 100.000 Wohnungen kostet.
| Kostenblock pro Quadratmeter Wohnfläche | Mittlerer Standard | Gehobener Standard |
|---|---|---|
| Grundstück im Dietenbach (Festpreis, je nach Dichte) | 1.666 Euro | 1.838 Euro |
| Herstellungskosten Geschosswohnungsbau | 4.631 Euro | 6.000 Euro |
| Zwischensumme Selbstkosten | 6.297 Euro | 7.838 Euro |
| Aufschlag für Vertrieb, Zwischenfinanzierung, Wagnis und Gewinn (Annahme 20 Prozent) | 1.259 Euro | 1.568 Euro |
| Rechnerischer Verkaufspreis | 7.556 Euro | 9.406 Euro |
Das Rechenbeispiel erklärt die Preise im Metzgergrün. Schon beim mittleren Standard landet ein Bauträger bei gut 7.500 Euro pro Quadratmeter, fast exakt dort, wo die Freiburger Stadtbau verkauft. Die städtische Gesellschaft verlangt also keinen Wucherpreis. Ihre Preise folgen schlicht aus den Kosten.
Aus der Freiburger Bauträgerbranche erreicht die Redaktion die Einschätzung eines großen Anbieters, er müsse im neuen Stadtteil rund 10.000 Euro pro Quadratmeter erlösen, damit sich ein Engagement überhaupt rechne. Offiziell bestätigt ist diese Zahl nicht. Mit Tiefgarage, gehobener Ausstattung und dem Zinsrisiko über eine Bauzeit bis in die 2030er Jahre wirkt die Zahl aber weniger abwegig, als der Stadt lieb sein dürfte. Baubürgermeister Haag räumt im chilli selbst ein, „das wirklich Teure sind die Bau- und nicht die Grundstückskosten“.
Die Stadt hat bereits nachgesteuert. Für Dietenbach gilt inzwischen der Standard Effizienzhaus 55 statt des ursprünglich geplanten Effizienzhauses 40. Holzbau ist keine Pflicht mehr. Baden-Württemberg hat seine Landesbauordnung zum 28. Juni 2025 entschlackt. Wie viel mehr möglich wäre, zeigt Schleswig-Holstein: Der dortige Förderstandard „Erleichtertes Bauen“ drückt die Bauwerkskosten laut Kieler Studie unter 3.500 Euro pro Quadratmeter.
Auch Hamburg rechnet vor, was schlankere Regeln bringen: bis zu 400 Euro pro Quadratmeter durch einfachere Abläufe und bis zu 600 Euro durch reduzierte Standards. Auf Bundesebene soll der Gebäudetyp E das Bauen jenseits nicht zwingender Normen erleichtern. Justiz- und Bauministerium legten dazu im November 2025 neue Eckpunkte vor, ein beschlossenes Gesetz liegt nach unserem Kenntnisstand noch nicht vor. Für die ersten Dietenbach-Pakete kommt jede Entlastung aus Berlin ohnehin zu spät.
- Baukosten haben sich im Geschosswohnungsbau seit 2010 mehr als verdoppelt.
- Technik ist der größte Preistreiber, vor allem durch Energiesparvorgaben.
- Rechnerisch ergeben Grundstück, Bau und Aufschlag die Preise im Metzgergrün fast punktgenau.
Welcher Haushalt kann sich knapp eine Million Euro leisten?
Eine Wohnung für knapp eine Million Euro leisten sich in Freiburg vor allem gut verdienende Doppelverdiener mit Erbe oder Schenkung als Eigenkapital. Bei heutigen Bauzinsen verlangt die Monatsrate ein Nettoeinkommen von gut 10.000 Euro.
Den größten Unterschied zu früher machen die Bauzinsen. Laut Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank kostete ein Wohnungsbaukredit mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im Juli 2021 effektiv 1,14 Prozent. Im Juli 2026 lag derselbe Kredit bei 3,78 Prozent, bei mehr als zehn Jahren Bindung sogar bei 3,92 Prozent. Die Nullzinsphase, in der viele Freiburger ihre Wohnung finanziert haben, kehrt so schnell nicht zurück.
Ein Rechenbeispiel für die Maisonette im Metzgergrün: Der Käufer bringt 20 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten selbst mit, zusammen 248.400 Euro. Die Bank finanziert die restlichen 736.000 Euro mit zwei Prozent Anfangstilgung. Zum Zins von 2026 kostet das eine Monatsrate von rund 3.545 Euro. Zum Zins von 2021 hätte die Rate rund 1.926 Euro betragen, also gut 1.600 Euro weniger im Monat.
Allein das Eigenkapital ist für viele Haushalte eine Lebensaufgabe. Ein Paar, das jeden Monat 1.000 Euro zur Seite legt, bräuchte ohne Zinsen gut 20 Jahre, um 248.400 Euro anzusparen. Bis dahin sind die Kinder, für die das Kinderzimmer gedacht war, oft schon ausgezogen.
Banken rechnen gern mit der Faustregel, dass die Rate höchstens rund 35 Prozent des Haushaltsnettos auffressen soll. Für 3.545 Euro braucht ein Haushalt damit ein Nettoeinkommen von gut 10.100 Euro im Monat. Dieses Einkommen erreichen ein Ärztepaar, zwei Führungskräfte oder ein erfolgreicher Selbständiger mit gut verdienendem Partner, die Pflegekraft und der Handwerksmeister dagegen nicht. Wie Banken eine solche Kreditsumme im Detail durchrechnen, zeigt unser Beitrag zur Baufinanzierung zwischen Traumhaus und Schuldenfalle.
Hinzu kommen unsichere Erwerbsbiografien. Laut Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung waren 2025 bundesweit 26 Prozent aller Neueinstellungen zunächst befristet, das entspricht rund 1,1 Millionen Stellen. Projektverträge, Teilzeitphasen und Jobwechsel gehören heute zum Berufsleben dazu. Eine Bank verlangt für ein Darlehen über 30 Jahre dagegen genau die Stabilität, die viele Lebensläufe nicht mehr bieten.
Die Freiburger Stadtbau braucht im Metzgergrün Käufer für 920.000 Euro, damit nebenan bezahlbare Mieten entstehen, und Dietenbach setzt auf dasselbe Prinzip im Maßstab von 6.900 Wohnungen. Ein Stadtteil, dessen Rechnung am Erbe seiner Käufer hängt, plant an der Mittelschicht vorbei.
— Markus Seyfferth, Chefredakteur Dr. Web
Wer trotzdem kauft, hat oft Hilfe aus der Familie. Das Statistische Bundesamt zählte für 2025 steuerlich erfasste Erbschaften und Schenkungen von 141,1 Milliarden Euro, darunter 51,6 Milliarden Euro Grundvermögen. Die festgesetzte Schenkungsteuer stieg von 1,2 Milliarden Euro im Jahr 2019 auf 8,1 Milliarden Euro. Erfasst sind dabei nur Fälle oberhalb der Freibeträge. Eigentum in Freiburg wird damit immer seltener erarbeitet und immer häufiger vererbt.
Die Alternative Miete wirkt dagegen fast günstig. Der qualifizierte Mietspiegel weist für Freiburg eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,81 Euro pro Quadratmeter aus. Für 119 Quadratmeter wären das im Bestand rund 1.290 Euro im Monat, weniger als die Hälfte der Kreditrate. Selbst Haushalte, die den Kauf stemmen könnten, rechnen deshalb zweimal nach.
Der höhere Bauzins verteuert dieselbe Wohnung um gut 1.600 Euro im Monat. Kaufen können damit fast nur noch Spitzenverdiener mit Familienvermögen im Rücken, die eigentliche Zielgruppe des Eigentumsviertels fällt heraus.
Was lehrt das Rieselfeld für Dietenbach?
Das Rieselfeld zeigt, wie stark eine Stadtteilmischung an der Förderpolitik hängt. Als die staatliche Förderung Ende der 1990er Jahre vom Mietwohnungsbau zur Eigentumsförderung schwenkte, richtete Freiburg die späteren Bauabschnitte auf Eigentum und Baugruppen aus.
Das Rieselfeld entstand ab 1993 auf 70 Hektar eines ehemaligen Abwasser-Rieselfelds im Freiburger Westen, direkt neben dem heutigen Dietenbachgebiet. Rund 4.200 Wohnungen für 10.000 bis 11.000 Menschen wurden in vier Abschnitten gebaut, die ersten Bewohner zogen 1996 ein. Die Stadt nannte ihr Vorgehen lernende Planung: Jeder Bauabschnitt bekam einen eigenen Bebauungsplan, der die Erfahrungen des vorherigen aufnahm.
Für die Mischung setzte das Rieselfeld auf kleine Parzellen. Grundstücke für frei oder öffentlich finanzierte Mietwohnungen und für Eigentum wurden nach Angaben der Stadt „nicht räumlich getrennt“, ein Block ging in der Regel an fünf bis zehn verschiedene Bauherren. Fachleute sprechen von kleinteiliger sozialer Durchmischung. Die Mischung lief also über Parzellen und Blöcke, jedes Grundstück bekam seinen eigenen Bauherrn.
Im ersten und zweiten Bauabschnitt entstand laut einer Bilanz des langjährigen Quartiersarbeiters Clemens Back ein Drittel der Wohnungen im sozialen Wohnungsbau, ein weiteres Drittel über Sonderförderprogramme für mittlere Einkommen. Bis 2002 kamen so knapp 900 Sozialmietwohnungen zusammen.
Dann änderte sich der Rahmen. Der frühere Projektleiter Klaus Siegl beschreibt, wie der Wechsel der staatlichen Förderung vom Mietwohnungsbau zur Eigentumsförderung und der Abbau steuerlicher Vorteile für Anlegerprojekte Ende der 1990er Jahre den Markt drehten. Die Projektgruppe warb daraufhin gezielt um Eigentumswohnungsbau und Baugruppen, rund 100 Bauherrengemeinschaften setzten ihre Projekte um.
Finanziell ging die Rechnung auf. Die Stadt deckte ihre Vorkosten von 155 Millionen Euro für Planung, Erschließung und öffentliche Einrichtungen über den Verkauf der Grundstücke, abgewickelt über ein Treuhandkonto außerhalb des Haushalts. Die Kehrseite beschreibt Back für 2018: Weil die Mietpreisbindungen nach zehn Jahren ausliefen, zählten damals nur noch rund fünf Prozent der Wohnungen als Sozialwohnungen.
| Merkmal | Rieselfeld | Dietenbach | Metzgergrün |
|---|---|---|---|
| Bauzeit | ab 1993, Erstbezug 1996 | Erschließung seit 2024, Hochbau ab etwa 2028 | zweiter Abschnitt bis 2028 |
| Wohnungen | rund 4.200 | rund 6.900 | rund 580 |
| Fläche | 70 Hektar | rund 107 Hektar | rund 6,5 Hektar |
| Geförderter Anteil | anfangs je ein Drittel sozial und sondergefördert, später mehr Eigentum | mindestens 50 Prozent geförderte Miete, fest | 50 Prozent geförderte Miete |
| Eigentum | wachsend, rund 100 Baugruppen | ein Viertel für Selbstnutzer und Wohnprojekte | 25 Prozent |
| Finanzierung | 155 Millionen Euro Vorkosten, über Grundstücksverkäufe gedeckt | rund 1,3 Milliarden Euro, 100 Millionen Euro aus dem Haushalt | Querfinanzierung über Eigentumsverkauf |
Noch weiter ging das Vauban im Freiburger Süden, entstanden auf einem ehemaligen Kasernengelände. Dort gingen rund 70 Prozent der Grundstücke an private Bauherren, meist auf schmalen Parzellen von sechs bis neun Metern Breite oder an Baugruppen. Auf 38 Hektar leben heute rund 5.500 Menschen.
Freiburgs eigene Quotenpolitik verschärfte den Kurs. Das kommunale Handlungsprogramm Wohnen verlangte 2013 noch 30 Prozent geförderten Miet- oder Eigentumswohnungsbau. Im Mai 2015 hob der Gemeinderat die Quote mit 25 zu 24 Stimmen auf 50 Prozent, allerdings nur noch für geförderte Mietwohnungen. Die Förderung von Eigentum fiel damit aus der Quote heraus.
Das Rieselfeld hielt seine Mischung beweglich und reagierte auf die Förderwende mit mehr Eigentum und Baugruppen. Dietenbach startet mit einer starren Quote in eine Lage, in der Eigentum für die Mittelschicht kaum noch finanzierbar ist.
Wird Dietenbach zum Flop?
Ein Flop ist Dietenbach noch nicht, das Risiko aber ist real: Der Stadtteil braucht 1,14 Milliarden Euro Grundstückserlöse und private Käufer für ein Viertel der Wohnungen, während Förderung und Kaufkraft fehlen.
Die erste Schwachstelle ist die Förderung. Oberbürgermeister Martin Horn sagte dem chilli bereits Anfang 2025: „Wir brauchen 200 Millionen Euro Förderung.“ Ohne verlässliche Mittel von Bund und Land entsteht keine geförderte Wohnung. Ohne geförderte Wohnungen erfüllt wiederum kein Investor die Quote. Der Bauverein Breisgau warnte schon 2024, die 50-Prozent-Quote laufe ohne verlässliche Förderung ins Leere.
Die zweite Schwachstelle ist das Eigentumsviertel. Genau hier soll die Querfinanzierung greifen, und genau hier fehlen die Käufer, wie das Metzgergrün zeigt. Bereits 2022 stellte eine Wohnungsmarktanalyse des Instituts GEWOS für Freiburg laut chilli fest, dass bezahlbare Eigentumsformen fehlen. Seitdem sind Bauzinsen und Baukosten weiter gestiegen.
Drei Szenarien halten wir für wahrscheinlich. Im ersten bauen Stadtbau und Genossenschaften die Mietpakete, während die Eigentumsflächen liegen bleiben oder mit Verzögerung vergeben werden. Im zweiten senkt die Stadt Grundstückspreise oder Standards weiter, womit die Lücke im Haushalt wächst über die geplanten 100 Millionen Euro hinaus. Im dritten ziehen sich Vergabe und Bau so lange hin, dass Zinsen und Baupreise die Kalkulation erneut überholen.
Dietenbach wäre eigentlich eine Chance für ein Land mit auffallend wenigen Eigentümern. Die Wohneigentumsquote liegt in Deutschland laut Eurostat bei gut 47 Prozent, im EU-Schnitt bei rund 68 Prozent. Warum Deutschland hier so weit zurückliegt, beleuchtet unser Beitrag zur verschlafenen Wohneigentumsfrage. Ein neuer Stadtteil für 16.000 Menschen könnte diese Lücke im Kleinen schließen, statt den Rückstand festzuschreiben.
Mehrere Stellschrauben lägen in erreichbarer Nähe:
- Die Quote wieder für gefördertes Eigentum öffnen, wie Freiburg das bis 2015 selbst vorsah
- Baustandards konsequent auf das Nötige begrenzen, nach dem Vorbild von Hamburg und Schleswig-Holstein
- Erbbaurecht und Wiederkaufsrecht offensiv für Selbstnutzer bewerben, um den Grundstücksanteil zu senken
- Die Grunderwerbsteuer für Ersterwerber senken, eine Entscheidung, die beim Land Baden-Württemberg liegt
Unsere Haltung ist klar: So kann Wohnungsbau in Freiburg nicht weitergehen. Ein Stadtteil, der private Eigentümer braucht und sie zugleich aus der Rechnung kalkuliert, gleicht einem Wirt, der seine Stammgäste mit der Preisliste vergrault und sich dann über leere Tische wundert. Dietenbach hat eine Mehrheit der Bürger hinter sich. Die Stadt sollte diesen Vertrauensvorschuss nicht an einer Quote scheitern lassen, die aus einer Zeit mit Nullzinsen stammt.
- Förderung von Bund und Land entscheidet über den Mietteil.
- Käufer für das Eigentumsviertel fehlen schon heute im Metzgergrün.
- Flexibilität bei Quote und Standards wäre die Lehre aus dem Rieselfeld.
Was bedeutet das für Arbeitgeber in der Region Freiburg?
Für Arbeitgeber in Freiburg wird Wohnraum zum Standortfaktor. Fachkräfte mit normalem Einkommen finden kaum bezahlbares Eigentum. Neue Mietwohnungen im Dietenbach stehen frühestens gegen Ende des Jahrzehnts bereit.
Für Bewerber von außerhalb steht die Wohnungsfrage heute am Anfang jeder Zusage. Eine Ingenieurin aus Stuttgart oder ein Pfleger aus Leipzig rechnet schnell nach, ob sich der Umzug nach Freiburg lohnt. Die Antwort fällt bei 10,81 Euro Durchschnittsmiete im Bestand und fast 8.000 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter im Neubau zunehmend ernüchternd aus.
Unternehmen können darauf reagieren, ohne selbst Bauträger zu werden. Einige Arbeitgeber beteiligen sich an Wohnprojekten oder Genossenschaften und sichern sich Belegungsrechte für Beschäftigte. Andere helfen mit Zuschüssen zu Umzug und Kaution oder mit flexiblen Arbeitsmodellen, die längere Pendelwege abfedern.
Die Konzeptvergabe im Dietenbach bietet dafür einen Hebel, den viele Betriebe unterschätzen. Den Zuschlag erhält das beste Konzept, nicht das höchste Gebot. Zudem ermöglicht die Stadt ausdrücklich Wohnprojekte und Erbbaurecht. Ein Zusammenschluss mehrerer Arbeitgeber mit einer Genossenschaft wäre ein Konzept, das genau in diese Logik passt. Für den ersten Abschnitt ist die Bewerbungsfrist zwar abgelaufen, der zweite Vermarktungsabschnitt soll aber voraussichtlich im Frühjahr 2027 starten.
Langfristig entscheidet der Wohnungsmarkt mit darüber, ob Freiburg als Wirtschaftsstandort wächst. Die Stadt gehört nach eigener Aussage bei Miet- und Eigentumswohnungen zu den teuersten in Deutschland. Ein funktionierender Stadtteil Dietenbach wäre deshalb weit mehr als ein Bauprojekt, er wäre ein Standortversprechen an alle, die hier arbeiten wollen.
Wohnraum entscheidet in Freiburg zunehmend über Personalgewinnung. Arbeitgeber, die sich früh mit Genossenschaften oder Wohnprojekten für den zweiten Dietenbach-Abschnitt zusammentun, sichern sich einen echten Vorsprung im Wettbewerb um Fachkräfte.
Glossar: 14 wichtige Fachbegriffe zu Dietenbach und Wohneigentum
Baugruppe
Baugruppe bezeichnet einen Zusammenschluss privater Bauherren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus planen und bauen, ohne einen Bauträger. Die Beteiligten sparen dessen Aufschlag und gestalten ihre Wohnungen selbst mit. Im Freiburger Rieselfeld und im Vauban haben Baugruppen ganze Straßenzüge geprägt.
Baulandpolitische Grundsätze
Baulandpolitische Grundsätze sind die Regeln, nach denen Freiburg neues Bauland ausweist. Sie verlangen heute, dass 50 Prozent der neuen Geschossfläche als geförderter Mietwohnungsbau entstehen oder 20 Prozent der Fläche an die Stadt gehen. Die Vorgaben gelten für städtische und private Vorhaben.
Baupreisindex
Baupreisindex nennt das Statistische Bundesamt seine Kennzahl für die Preisentwicklung von Bauleistungen. Für Wohngebäude bezieht sich der Index auf den Durchschnitt des Jahres 2021 als 100 Punkte. Im Mai 2026 lag der Wert bei 140,3 Punkten.
Bauträger
Bauträger sind Unternehmen, die auf eigenem Grundstück und eigenes Risiko Wohnungen bauen und anschließend verkaufen. Ihr Verkaufspreis deckt Grundstück, Baukosten, Vertrieb, Finanzierung und Gewinn. Sinkt die Nachfrage oder steigen die Kosten, verzichten Bauträger eher auf ein Projekt, als mit Verlust zu bauen.
Effizienzhaus 55
Effizienzhaus 55 beschreibt einen Energiestandard, bei dem ein Gebäude nur 55 Prozent der Primärenergie eines gesetzlichen Referenzgebäudes benötigt. Strengere Stufen wie das Effizienzhaus 40 verlangen aufwendigere Dämmung und Technik. Freiburg hat den Standard für Dietenbach von 40 auf 55 gelockert.
Erbbaurecht
Erbbaurecht erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen und zu besitzen, meist für 99 Jahre. Der Eigentümer des Bodens erhält dafür einen jährlichen Erbbauzins. Käufer sparen so den Grundstückspreis beim Kauf, zahlen aber dauerhaft ein Nutzungsentgelt.
Gebäudetyp E
Gebäudetyp E steht für einfaches oder experimentelles Bauen, bei dem Bauherren vertraglich von nicht zwingenden Normen abweichen dürfen. Die Bundesregierung hat dazu im November 2025 neue Eckpunkte vorgelegt. Das Ziel lautet, Baukosten zu senken, ohne Sicherheit und Gesundheit zu gefährden.
Geförderter Mietwohnungsbau
Geförderter Mietwohnungsbau umfasst Wohnungen, deren Bau mit öffentlichen Mitteln unterstützt wird. Im Gegenzug gelten für eine bestimmte Zeit Mietobergrenzen und Einkommensgrenzen für die Mieter. Nach Ablauf dieser Bindung wird die Wohnung zu einer normalen Mietwohnung.
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an und wird vom Käufer bezahlt. Die Bundesländer legen den Satz selbst fest, in Baden-Württemberg beträgt er seit 2011 fünf Prozent. Bei 920.000 Euro Kaufpreis sind das 46.000 Euro.
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die neben dem Kaufpreis einer Immobilie anfallen, vor allem Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Banken erwarten, dass Käufer diese Summe aus eigenem Vermögen aufbringen. In Baden-Württemberg liegen die Pflichtkosten ohne Makler bei rund sieben Prozent.
Konzeptvergabe
Konzeptvergabe ist ein Verfahren, bei dem eine Stadt Grundstücke nicht an das höchste Gebot, sondern an das beste Nutzungskonzept vergibt. Der Preis steht als Festpreis vorab fest. Freiburg vergibt die Flächen im Dietenbach auf diese Weise.
Mietpreisbindung
Mietpreisbindung heißt die zeitlich begrenzte Pflicht, eine geförderte Wohnung nur zu einer festgelegten Miete an berechtigte Haushalte zu vergeben. Läuft die Bindung aus, darf der Eigentümer die Miete schrittweise an den Markt anpassen. Im Rieselfeld liefen viele Bindungen nach zehn Jahren aus.
Querfinanzierung
Querfinanzierung beschreibt das Prinzip, mit Gewinnen aus einem Geschäftsbereich Verluste in einem anderen auszugleichen. Im Wohnungsbau finanzieren teure Eigentumswohnungen die niedrigeren Mieten geförderter Wohnungen mit. Die Freiburger Stadtbau nutzt dieses Modell im Metzgergrün.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument des Baugesetzbuchs, mit dem eine Gemeinde ein großes Gebiet einheitlich entwickelt. Die Stadt erwirbt die Flächen, erschließt sie und verkauft die Grundstücke weiter. Die Erlöse sollen die Kosten der gesamten Maßnahme decken.
FAQ: Dietenbach: Wird Freiburgs neuer Stadtteil zum Flop?
Wie viele Wohnungen entstehen im Freiburger Dietenbach?
Die Stadt Freiburg plant im Dietenbach rund 6.900 Wohnungen für etwa 16.000 Menschen auf rund 107 Hektar. Mindestens die Hälfte soll geförderter Mietwohnungsbau werden, ein Viertel ist für Selbstnutzer und Wohnprojekte vorgesehen. Der erste Vermarktungsabschnitt umfasst rund 800 Wohnungen.
Wann ziehen die ersten Bewohner in Dietenbach ein?
Einen offiziellen Einzugstermin nennt die Stadt nicht. Die Erschließung läuft seit Februar 2024, der Spatenstich für die ersten Wohnhäuser wird für 2028 erwartet. Mit den ersten Bewohnern ist realistisch nicht vor dem Ende des Jahrzehnts zu rechnen.
Was kostet eine Eigentumswohnung im Freiburger Metzgergrün?
Die aktuellen Angebote liegen zwischen 867.000 und 920.000 Euro für 115 bis 121 Quadratmeter, also bei rund 7.400 bis 7.750 Euro pro Quadratmeter. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kostet die teuerste Wohnung knapp eine Million Euro.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg fünf Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch kommen rund 1,3 bis 2,1 Prozent hinzu. Ohne Makler liegen die Pflichtkosten damit bei etwa sieben Prozent, mit Maklerprovision deutlich darüber.
Warum ist Neubau in Deutschland so teuer?
Die Herstellungskosten im Geschosswohnungsbau haben sich laut Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen seit 2010 mehr als verdoppelt, auf 4.631 Euro pro Quadratmeter Ende 2025. Treiber sind vor allem Energiesparvorgaben, Haustechnik, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz sowie gestiegene Zinsen für die Finanzierung.
Was bedeutet die 50-Prozent-Quote in Freiburg?
Seit 2015 verlangt Freiburg bei neuem Bauland, dass die Hälfte der neuen Geschossfläche als geförderter Mietwohnungsbau entsteht. Im Dietenbach gilt die Quote für den ganzen Stadtteil und nicht für jedes einzelne Gebäude. Gefördertes Eigentum zählt seit 2015 nicht mehr dazu.
Quellen
Badische Zeitung | Metzgergrün in Freiburg: Warum die teuren Eigentumswohnungen nur schwer Käufer finden | https://www.badische-zeitung.de/metzgergruen-in-freiburg-warum-die-teuren-eigentumswohnungen-nur-schwer-kaeufer-finden | besucht am 23.09.2026
Sparkassen Immobilien GmbH Freiburg | Metzgergrün der Stadtbau Freiburg | https://www.s-immobilien-freiburg.de/neubauprojekte/metzgergruen.php | besucht am 23.09.2026
Freiburger Stadtbau | Wohnen für alle im Metzgergrün | https://www.freiburger-stadtbau.de/presse-medien/pressemitteilungen/details/artikel/wohnen-fuer-alle-im-metzgergruen | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Im Metzgergrün | https://www.freiburg.de/pb/1870742.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Neuer Stadtteil Dietenbach | https://www.freiburg.de/pb/495838.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Chronik Dietenbach | https://www.freiburg.de/pb/2152314.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Dietenbach: Grundstücke und Vermarktung | https://www.freiburg.de/pb/2545754.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Vermarktungsstart Dietenbach | https://www.freiburg.de/pb/2563987.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Bewerbungen im ersten Vermarktungsabschnitt | https://www.freiburg.de/pb/2608570.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Häufige Fragen zur Finanzierung Dietenbach | https://www.freiburg.de/pb/500645.html | besucht am 23.09.2026
chilli Freiburg | Baubürgermeister Martin Haag über den Vermarktungsstart in Dietenbach | https://www.chilli-freiburg.de/specials/business-im-breisgau/stadtentwicklung/die-zahl-mutet-gigantisch-an-baubuergermeister-martin-haag-ueber-den-vermarktungsstart-in-dietenbach/ | besucht am 23.09.2026
chilli Freiburg | 83 Bewerbungen für 23 Grundstückspakete | https://www.chilli-freiburg.de/specials/bauen-wohnen/83-bewerbungen-fuer-23-grundstueckspakete-erste-erfolgsmeldung-bei-dietenbach-vermarktung/ | besucht am 23.09.2026
chilli Freiburg | Dietenbach kostet vier Milliarden Euro: Rathaus legt Vermarktungskonzept vor | https://www.chilli-freiburg.de/specials/business-im-breisgau/stadtentwicklung/dietenbach-kostet-vier-milliarden-euro-rathaus-legt-vermarktungskonzept-vor/ | besucht am 23.09.2026
chilli Freiburg | Zum Handeln verdammt | https://www.chilli-freiburg.de/specials/bauen-wohnen/zum-handeln-verdammt/ | besucht am 23.09.2026
chilli Freiburg | Bauverein Breisgau bilanziert und kritisiert | https://www.chilli-freiburg.de/stadtgeplauder/wirtschaft/politische-traeumereien-kontraproduktiv-bauverein-breisgau-bilanziert-und-kritisiert/ | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg, Projektgruppe Rieselfeld | Der neue Stadtteil Freiburg-Rieselfeld (Stand Januar 2010) | https://www.freiburg.de/pb/site/Freiburg/get/params_E-261677340/347964/Rieselfeld_d_2010.pdf | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Rieselfeld: Projektgruppe und Finanzierung | https://www.freiburg.de/pb/208616.html | besucht am 23.09.2026
sozialraum.de | Clemens Back: Stadtentwicklung mit BewohnerInnenbeteiligung? | https://www.sozialraum.de/stadtentwicklung-mit-bewohnerinnenbeteiligung.php | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Baulandpolitische Grundsätze | https://www.freiburg.de/pb/435150.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Kommunales Handlungsprogramm Wohnen (2013) | https://www.freiburg.de/pb/site/Freiburg/get/417642/Handlungsprogramm_Wohnen.pdf | besucht am 23.09.2026
Badische Zeitung | Quote für den Wohnungsbau: 50 Prozent soziale Mietwohnungen | https://www.badische-zeitung.de/freiburg/quote-fuer-den-wohnungsbau-50-prozent-soziale-mietwohnungen–105116757.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses | https://www.freiburg.de/pb/2589820.html | besucht am 23.09.2026
Stadt Freiburg | Qualifizierter Mietspiegel 2025/2026 | https://www.freiburg.de/servicebw/Mietspiegel_2025_2026.pdf | besucht am 23.09.2026
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen | Wohnungsbau in Deutschland 2026: Bedarf und Erleichterung | https://mieterbund.de/app/uploads/2026/03/studie_zum_wohnungsbau_2026.pdf | besucht am 23.09.2026
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen | Foliensatz Wohnungsbau-Tag 2026 | https://www.dgfm.de/fileadmin/images/presse/2026/WOBT_2026/Foliensatz_Wohnungsbautag_2026.pdf | besucht am 23.09.2026
Statistisches Bundesamt | Baupreise für Wohngebäude im Mai 2026 | https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/07/PD26_241_61261.html | besucht am 23.09.2026
Deutsche Bundesbank | Zinsstatistik: Effektivzinssätze Wohnungsbaukredite an private Haushalte | https://www.bundesbank.de/resource/blob/615036/aa09ce060a03d2ed87adc856473c54eb/472B63F073F071307366337C94F8C870/s510athyp-data.pdf | besucht am 23.09.2026
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung | Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien (BBSR-Online 12/2025) | https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2025/bbsr-online-012-2025-dl.pdf | besucht am 23.09.2026
Finanzverwaltung Baden-Württemberg | Wann muss ich Grunderwerbsteuer zahlen und wie hoch ist diese? | https://finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Service/Wann+muss+ich+Grunderwerbsteuer+zahlen+und+wie+hoch+ist+diese_ | besucht am 23.09.2026
Statistisches Bundesamt | Festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer erreicht 2025 neuen Höchstwert | https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/08/PD26_306_736.html | besucht am 23.09.2026
Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung | Befristungen bei Neueinstellungen 2025 | https://doku.iab.de/arbeitsmarktdaten/Befristungen_bei_Neueinstellungen_2025.pdf | besucht am 23.09.2026
Eurostat | Distribution of population by tenure status (ilc_lvho02) | https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho02/default/table | besucht am 23.09.2026
Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg | LBO-Reform: Schnelleres Bauen | https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/baurecht/bauordnungsrecht/lbo-reform-schnelles-bauen | besucht am 23.09.2026
Deutscher Bundestag | Eckpunkte zum Gebäudetyp E (hib 674/2025) | https://www.bundestag.de/presse/hib/kurzmeldungen-1128946 | besucht am 23.09.2026
