Die Auszahlung für die Pfingstwoche ist auf Ihrem Konto: 718,25 Euro für eine Buchung über 850 Euro. Die Familie war schon zweimal da. Das Statistische Bundesamt zählt für 2025 68,3 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienwohnungen und Ferienhäusern, die Gäste über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht haben.
drweb.de als bevorzugte Quelle auf Google hinzufügenQualitätsgeprüfte Inhalte direkt in Google News & DiscoverJetzt hinzufügen
Für jede dieser Übernachtungen hat ein Portal eine Provision einbehalten, und der Kontakt zum Gast läuft zunächst über die Plattform. Über eine eigene Website mit Buchungsfunktion bucht ein Teil dieser Gäste direkt bei Ihnen. Hier lesen Sie, was auf die Seite gehört, wie Sie sie technisch aufsetzen, welche Pflichten gelten und ab wann sich der Aufwand rechnet.
Das Wichtigste in Kürze
- Airbnb zieht den meisten Gastgebern bei der einheitlichen Gebühr 15,5 Prozent vom Auszahlungsbetrag ab, bei einer Direktbuchung mit Kartenzahlung fallen rund 1,5 Prozent an.
- Booking.com darf nicht verlangen, dass Ihr Direktpreis mindestens so hoch ist wie der Portalpreis, seit November 2024 verbietet das auch der Digital Markets Act der EU ausdrücklich.
- Airbnb verbietet Gastgebern dagegen, Gäste über Inserat oder Nachrichten zu Buchungen außerhalb der Plattform zu bewegen, auch bei Wiederholungsbuchungen.
- Pflicht auf der eigenen Seite sind Impressum, Datenschutzerklärung, Cookie-Einwilligung und Gesamtpreise, ein Widerrufsrecht für Buchungen besteht nicht.
1 Wie viel Prozent zieht Airbnb den meisten Gastgebern bei der einheitlichen Gastgeber-Gebühr vom Auszahlungsbetrag ab? Aufklappen ↓
Auflösung aufdecken ↓
2 Seit wann muss Booking.com die Pflichten des Digital Markets Act erfüllen, darunter das Verbot von Paritätsklauseln? Aufklappen ↓
Auflösung aufdecken ↓
3 Wie oft aktualisiert Airbnb importierte iCal-Kalender automatisch? Aufklappen ↓
Auflösung aufdecken ↓
4 Haben Gäste bei der Online-Buchung einer Ferienwohnung ein gesetzliches Widerrufsrecht? Aufklappen ↓
Auflösung aufdecken ↓
5 Wie viele Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften buchten Gäste 2025 über Airbnb, Booking.com und Expedia? Aufklappen ↓
Auflösung aufdecken ↓
Warum lohnt sich eine eigene Website für die Ferienwohnung?
Eine eigene Website spart bei jeder Direktbuchung die Provision des Portals, bei Airbnb für die meisten Gastgeber 15,5 Prozent, und sichert Ihnen den direkten Kontakt zum Gast. Für neue Gäste bleiben die Portale wichtig, Stammgäste und Gäste auf Empfehlung können über die eigene Seite ohne diesen Abzug buchen.
Laut Statistischem Bundesamt buchten Gäste 2025 über Airbnb, Booking.com und Expedia 13,0 Prozent mehr Übernachtungen in Ferienunterkünften als im Vorjahr, 2019 hatten sie auf diesem Weg erst 37,2 Millionen Übernachtungen gebucht.
Rund 94 Prozent der über die drei Portale gebuchten Nächte entfielen auf Gastgeber mit insgesamt weniger als zehn Betten, also auf Privatvermieter und kleine Betriebe.
Die amtliche Statistik erfasst erst Betriebe ab zehn Betten und lässt deshalb rund 64,1 Millionen dieser Übernachtungen außen vor. Gerade diese kleinen Gastgeber vermieten oft nebenbei oder betreuen zwei, drei Einheiten.
Was die Portale einbehalten
Airbnb kennt zwei Gebührenmodelle. Bei der aufgeteilten Gebühr zahlen die meisten Gastgeber 3 Prozent der Zwischensumme und der Gast eine Servicegebühr von 14,1 bis 16,5 Prozent der Zwischensumme. Bei der einheitlichen Gastgeber-Gebühr zieht Airbnb die gesamte Servicegebühr vom Auszahlungsbetrag ab, für die meisten Gastgeber 15,5 Prozent. Pflicht ist dieses Modell unter anderem für Gastgeber, die ihre Unterkunft mit einer Software zur Immobilienverwaltung steuern, und nach und nach stellt Airbnb auch die übrigen darauf um.
Booking.com nennt keinen einheitlichen Satz. Die Höhe der Provision hängt vom Land, von der Art der Unterkunft und von der Lage ab und steht im Vertrag, den Gastgeber bei der Anmeldung schließen.
Fällig wird die Provision auch bei nicht erstattbaren Buchungen, bei Nichtanreise und bei kostenpflichtigen Stornierungen.
Angenommen, eine Familie bucht sieben Nächte zu je 110 Euro plus 80 Euro Endreinigung. Je nach Kanal bliebe Ihnen von den 850 Euro Buchungswert folgender Betrag:
| Rechenbeispiel: 850 Euro Buchungswert | Abzug | Auszahlung an Sie |
|---|---|---|
| Airbnb, einheitliche Gastgeber-Gebühr 15,5 % | 131,75 Euro | 718,25 Euro |
| Booking.com, angenommener Vertragssatz 15 % | 127,50 Euro | 722,50 Euro |
| Direktbuchung, Kartenzahlung über Stripe (1,5 % + 0,25 Euro) | 13,00 Euro | 837,00 Euro |
Die Differenz von 118,75 Euro zwischen Airbnb- und Direktbuchung ist noch kein Gewinn, denn davon gehen die Kosten für Website und Software ab.
Gäste, Daten und Regeln
Gewichtiger als die einzelne Provision ist auf Dauer der Gästekontakt. Bei einer Portalbuchung läuft die Kommunikation über das Nachrichtensystem der Plattform, und Airbnb untersagt Gastgebern, Gäste vor der Buchung nach ihren Kontaktdaten zu fragen. Bei einer Direktbuchung liegen Name, E-Mail-Adresse und Reisezeitraum dagegen bei Ihnen, und unter den Bedingungen des § 7 Absatz 3 UWG dürfen Sie den Gast später wieder anschreiben.
Airbnb sitzt dabei am längeren Hebel: Das Portal behält sich in den Gebührenbedingungen ausdrücklich vor, die Servicegebühren jederzeit zu ändern, und Gastgeber können die Umstellung auf die einheitliche Gebühr nicht rückgängig machen.
Plattformen ändern Bedingungen und Sortierung, manche verschwinden ganz, die eigene Domain bleibt. Unser Beitrag über den digitalen Friedhof der Plattformen zeigt, wie viele Dienste schon eingestellt wurden.
Portale und eigene Website als Entweder-oder zu sehen, führt allerdings in die Irre. Wir sehen das Portal als Schaufenster für Erstgäste und die eigene Seite als Ladentheke für alle, die wiederkommen.
Bei einer Woche für 850 Euro bleiben nach der Airbnb-Gebühr 718,25 Euro, direkt gebucht mit Kartenzahlung 837 Euro. Nur die Direktbuchung liefert Ihnen zusätzlich die Kontaktdaten des Gastes.
Dürfen Gastgeber auf der eigenen Website günstiger sein als auf Booking.com?
Ja. Booking.com darf Gastgebern nicht vorschreiben, auf der eigenen Website mindestens denselben Preis zu verlangen wie im Portal. Der Bundesgerichtshof hat solche Bestpreisklauseln 2021 für kartellrechtswidrig erklärt, und seit November 2024 verbietet der Digital Markets Act der EU sie ausdrücklich.
Bis Februar 2016 verwendete Booking.com in Deutschland eine sogenannte enge Bestpreisklausel. Hotels und Vermieter durften ihre Zimmer auf der eigenen Internetseite nicht günstiger anbieten als auf dem Portal. Das Bundeskartellamt untersagte die Klausel im Dezember 2015, und der Bundesgerichtshof bestätigte das Verbot am 18. Mai 2021 (Az. KVR 54/20). Nach Auffassung der Richter erschwerte die Klausel Hotels und Vermietern, ihre Zimmer ohne die Plattform zu verkaufen.
Europaweit regelt die Frage inzwischen der Digital Markets Act. Die EU-Kommission hat Booking am 13. Mai 2024 als Torwächter eingestuft, seit dem 14. November 2024 muss Booking.com die Pflichten der Verordnung erfüllen.
Artikel 5 Absatz 3 verbietet Paritätsklauseln jeder Art. Booking.com darf auch keine Maßnahmen gleicher Wirkung ergreifen, also etwa die Provision erhöhen oder ein Inserat herabstufen, weil die Unterkunft anderswo günstiger ist.
Laut einem Merkblatt der Kommission vom September 2026 hat Booking.com die Kennzeichnung „wettbewerbsfähig“ und „nicht wettbewerbsfähig“ aus dem Extranet entfernt und berücksichtigt Preise außerhalb der Plattform weder bei der Sortierung noch bei der Zulassung zu Rabattprogrammen. Externe Preisvergleiche dienen nur noch der Information.
Ein Direktrabatt von fünf oder zehn Prozent ist also erlaubt, und die Provisionsdifferenz aus dem Rechenbeispiel deckt ihn.
Airbnb zieht eine andere Grenze
Eine Preisparität verlangt Airbnb nicht, regelt aber umso strenger, über welchen Kanal Gäste buchen. Nach den Richtlinien für Handlungen außerhalb der Plattform dürfen Gastgeber Nutzer nicht auffordern oder ermutigen, aktuelle, zukünftige oder wiederholte Buchungen außerhalb von Airbnb vorzunehmen. Links, die aus Inserat oder Nachrichten von der Plattform wegführen, sind ebenso untersagt wie Zahlungen außerhalb von Airbnb. Wer einen Airbnb-Gast in der Willkommensnachricht auf den günstigeren Direktpreis hinweist, riskiert deshalb Ärger mit der Plattform.
| Frage | Booking.com | Airbnb |
|---|---|---|
| Darf der Direktpreis niedriger sein? | Ja, Paritätsklauseln sind nach dem DMA verboten | Ja, eine Preisparität verlangt Airbnb nicht |
| Darf ich Portal-Gäste zur Direktbuchung auffordern? | Regelt der Partnervertrag, im Zweifel vorher prüfen | Nein, auch nicht für Wiederholungsbuchungen |
| Darf das Inserat auf meine Website verlinken? | Regelt der Partnervertrag | Nein, Links weg von der Plattform sind untersagt |
| Wer verwaltet den Gästekontakt? | Zunächst das Portal | Das Nachrichtensystem von Airbnb |
Den Direktpreis setzen Sie also frei, Airbnb-Gäste abwerben dürfen Sie nicht. Neue Gäste für die Website gewinnen Sie über Google, Ihre Adressliste und Empfehlungen.
- Booking.com: Direktpreise unter dem Portalpreis sind seit dem DMA ausdrücklich erlaubt.
- Airbnb: Gäste dürfen nicht zu Buchungen außerhalb der Plattform bewegt werden.
- Folge: Die Website braucht eigene Kanäle, um gefunden zu werden.
Was gehört auf die Website einer Ferienwohnung?
Auf die Website gehören Fotos jedes Raums, eine genaue Beschreibung von Lage und Ausstattung, ein Belegungskalender mit aktueller Verfügbarkeit, der Gesamtpreis samt Endreinigung, Haus- und Stornoregeln sowie eine Buchungs- oder Anfragefunktion, die sich auf dem Smartphone bedienen lässt.
Gäste vergleichen Ihre Seite mit dem Portal-Inserat. Fehlt auf Ihrer Seite eine Angabe, die das Inserat bietet, buchen Gäste lieber über das Portal, auch bei niedrigerem Direktpreis.
Bilder und Beschreibung
Das stärkste Verkaufsargument einer Ferienwohnung ist das Foto. Jeder Raum gehört auf mindestens ein Bild, dazu Ausblick, Außenbereich, Parkplatz und Eingang. Gäste mit Kindern suchen das Kinderbett, Hundebesitzer den eingezäunten Garten, Radfahrer den abschließbaren Schuppen. Was im Bild nicht zu sehen ist, beschreibt der Text in konkreten Zahlen: Quadratmeter, Bettenmaße, Entfernung zum Strand oder zur Bergbahn in Gehminuten.
Auch die Lage verdient einen eigenen Abschnitt mit Anfahrt, Bäcker, Einkauf und Haltestelle. Eine Kartenansicht hilft, löst aber Datenschutzpflichten aus, sofern sie von einem fremden Server geladen wird.
Was Gäste vor einer Direktbuchung sehen wollen
Dazu Ausblick, Außenbereich, Eingang und Parkplatz.
Quadratmeter, Bettenmaße, Gehminuten zum Strand oder Lift.
Bäcker, Haltestelle und Einkauf in der Nähe.
Mit allen Portalen abgeglichen, damit freie Tage stimmen.
Endreinigung und Zuschläge im angezeigten Preis enthalten.
Vor der Buchung sichtbar und in der Bestätigung wiederholt.
Name, Foto und Telefon auf der Seite, die Adresse im Impressum.
Verbindliche Buchung oder Anfrage in wenigen Schritten.
Preis und Kalender
Gäste wollen vor der Anfrage wissen, ob der Zeitraum frei ist und was der Aufenthalt kostet. Ein Belegungskalender, der nur einmal im Monat von Hand gepflegt wird, verspielt Vertrauen, sobald ein Gast für eine angeblich freie Woche eine Absage bekommt. Der Kalender muss deshalb mit allen Portalen abgeglichen sein, auf denen die Wohnung gleichzeitig angeboten wird.
Beim Preis zählt, was der Gast am Ende zahlt: Endreinigung, Bettwäsche und andere Pflichtzuschläge gehören in den angezeigten Gesamtpreis. Diese Pflicht steht in der Preisangabenverordnung.
Sprachen
Knapp 29 Prozent der Portal-Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften entfielen 2025 auf Gäste aus dem Ausland, zusammen 19,8 Millionen. In Berlin lag der Auslandsanteil mit 67,7 Prozent am höchsten. Eine englische Fassung der wichtigsten Seiten genügt für den Anfang, in Grenzregionen lohnt sich zusätzlich eine Fassung in der Sprache der Nachbarländer.
| Herkunftsland der Gäste | Über Portale gebuchte Übernachtungen 2025 |
|---|---|
| Niederlande | 2,9 Millionen |
| Polen | 2,1 Millionen |
| USA | 1,3 Millionen |
| Frankreich | 1,3 Millionen |
| Schweiz | 1,1 Millionen |
Quelle: Statistisches Bundesamt, Buchungen über Airbnb, Booking.com und Expedia
Vertrauen ohne Portal im Rücken
Auf einem Portal bürgt die Marke der Plattform für die Zahlung und für die Echtheit der Unterkunft. Auf der eigenen Website fehlt dieser Bürge, das Vertrauen müssen Sie selbst herstellen. Ihr Name, ein Foto von Ihnen, eine Telefonnummer und eine echte Adresse im Impressum zeigen, dass ein Mensch hinter dem Angebot steht. Unser Beitrag über Vertrauen im Webdesign beschreibt, wie schnell Besucher entscheiden, ob sie einer Website trauen.
Gästebewertungen stärken dieses Vertrauen, ihre Veröffentlichung löst aber eine Informationspflicht aus. Nach § 5b Absatz 3 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb müssen Unternehmer, die Bewertungen von Verbrauchern zeigen, angeben, ob und wie sie sicherstellen, dass die Bewertungen von echten Gästen stammen. Ein kurzer Hinweis unter den Bewertungen genügt, etwa dass nur Gäste nach ihrem Aufenthalt bewerten können.
Portalbewertungen zu kopieren, ist heikel, weil die Plattformen deren Nutzung in ihren Bedingungen regeln. Sicherer sind ein eigenes Gästebuch und die Bitte um Bewertung nach jeder Direktbuchung.
Bei einer Sofortbuchung steht der Aufenthalt nach wenigen Schritten auf dem Smartphone fest. Bei einer reinen Anfrage per Formular wartet der Gast dagegen auf Ihre Antwort und schaut sich in der Zwischenzeit weiter um.
Die Website muss alle Angaben des Portal-Inserats bieten und zusätzlich das Vertrauen herstellen, für das sonst die Plattform bürgt. Name und Gesicht der Gastgeber überzeugen dabei mehr als jede Werbezeile.
Wie setzen Gastgeber ihre eigene Buchungswebsite auf?
Gastgeber haben drei Wege: einen allgemeinen Homepage-Baukasten mit Anfrageformular, ein Content-Management-System wie WordPress mit Buchungserweiterung oder den Website-Baukasten einer Vermietungssoftware, der Kalender, Preise und Buchungen aus derselben Quelle bezieht wie die Portal-Inserate.
Am besten setzt sich die Domain aus dem Namen des Hauses und dem Ort zusammen, denn diese Kombination merken sich Gäste und tippen sie bei Google ein: etwa „haus-seeblick-plau.de“ statt einer Bezeichnung aus Abkürzungen. Eine Adresse mit der Endung .de wirkt auf deutsche Gäste vertraut, für ein internationales Publikum passt auch eine Endung wie .com.
Drei Wege im Vergleich
Welcher Weg passt, entscheidet vor allem die Zahl der Kanäle, über die Sie heute schon vermieten. Für eine einzelne Wohnung, die nur über ein Portal läuft, reicht eine einfache Seite. Bei zwei oder drei Portalen zählt der Kalenderabgleich mehr als jedes Gestaltungsdetail.
| Weg | Buchung | Kalender | Passt für |
|---|---|---|---|
| Homepage-Baukasten | Anfrage per Formular, Bestätigung von Hand | Von Hand gepflegt oder per iCal eingebunden | Eine Wohnung, wenige Buchungen, Visitenkarte im Netz |
| WordPress mit Buchungserweiterung | Sofortbuchung möglich, Zahlung je nach Erweiterung | Abgleich per iCal mit den Portalen | Gastgeber mit technischem Interesse oder Unterstützung durch eine Agentur |
| Baukasten einer Vermietungssoftware | Sofortbuchung mit integrierter Zahlung | Eine Datenbank für Website und Portale | Mehrere Portale oder mehrere Einheiten |
Kalender: iCal oder Channel-Manager
Der einfachste Abgleich läuft über iCal, ein Dateiformat für Kalender. Jede Plattform stellt eine Adresse bereit, unter der andere Systeme die belegten Tage abrufen. Airbnb aktualisiert importierte Kalender automatisch alle drei Stunden. Bucht in diesen drei Stunden ein zweiter Gast über einen anderen Kanal denselben Termin, entsteht eine Doppelbuchung, und Sie müssen einem der beiden Gäste absagen.
Ein Channel-Manager verkleinert diese Lücke, weil er Buchungen über die Schnittstellen der Portale empfängt und den Termin auf allen Kanälen fast gleichzeitig sperrt.
Manche Vermietungsprogramme bringen zusätzlich einen Website-Baukasten mit, der auf dieselbe Belegung zugreift. Unter dem Stichwort Website für Ferienwohnung erstellen beschreibt etwa Smoobu, wie die eigene Seite mit Buchungskalender in Echtzeit, eigener Domain und eingebundener Zahlung entsteht. Der Channel-Manager dahinter verbindet die Unterkunft zugleich mit Airbnb, Booking.com und Expedia. Smoobu bietet den Website-Baukasten in den Tarifen Professional und Teams an und lässt sich 14 Tage kostenlos testen. Für Gastgeber, die ihre Portale schon über eine solche Software steuern, entfällt damit die doppelte Datenpflege.
Zahlung und Anzahlung
Die einfachste Zahlart ist die Überweisung: Anzahlung nach der Buchung, Restbetrag einige Wochen vor der Anreise. Für die Überweisung fallen keine Gebühren an, Sie müssen aber Zahlungseingänge selbst kontrollieren und Mahnungen schreiben. Kartenzahlung und PayPal über einen Zahlungsdienst kosten pro Buchung Gebühren, bei Stripe für Standardkarten aus dem Europäischen Wirtschaftsraum 1,5 Prozent plus 0,25 Euro, dafür ist die Buchung sofort bezahlt. Gleich, welche Zahlart Sie wählen: Anzahlung, Fälligkeit des Restbetrags und Stornoregel gehören vor der Buchung auf die Seite und danach in die Bestätigung.
- Eine Wohnung, ein Portal: Ein Baukasten mit Anfrageformular genügt.
- Mehrere Portale: Der Kalenderabgleich entscheidet, ob Doppelbuchungen drohen.
- Software mit Website: Belegung, Preise und Buchungen kommen aus einer Quelle.
Airbnb behält auch beim dritten Besuch derselben Familie 15,5 Prozent ein, obwohl das Portal sie längst nicht mehr vermittelt.
Markus Seyfferth, Chefredakteur Dr. Web
Welche Pflichten gelten für die eigene Website?
Pflicht sind ein Impressum nach § 5 Digitale-Dienste-Gesetz, eine Datenschutzerklärung, eine Einwilligung für nicht notwendige Cookies und die Angabe von Gesamtpreisen. Ein Widerrufsrecht haben Gäste bei einer Ferienwohnung dagegen nicht, weil der Vertrag einen festen Zeitraum vorsieht.
Auf dem Portal erfüllt die Plattform einen Teil dieser Pflichten für Sie, auf der eigenen Seite tragen Sie als Anbieter die Verantwortung allein.
Impressum und Datenschutz
Die Impressumspflicht gilt für geschäftsmäßige, in der Regel entgeltliche digitale Dienste, und dazu zählt eine Website, über die Sie Übernachtungen verkaufen. Nach § 5 Digitale-Dienste-Gesetz gehören Name und Anschrift sowie Angaben für eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme samt E-Mail-Adresse ins Impressum, bei Gesellschaften zusätzlich Rechtsform, Vertretungsberechtigte und Registereintrag. Das Impressum muss leicht erkennbar und von jeder Seite aus unmittelbar erreichbar sein.
Die Datenschutzerklärung nennt nach Artikel 13 der Datenschutz-Grundverordnung, welche Daten die Website und das Buchungssystem erheben, wozu und wie lange. Für eingebettete Karten, Statistikdienste und Werbepixel brauchen Sie zusätzlich die Einwilligung der Besucher: § 25 des Telekommunikation-Digitale-Dienste-Datenschutz-Gesetzes erlaubt Zugriffe auf das Endgerät des Besuchers nur mit Zustimmung, sofern sie nicht unbedingt erforderlich sind, damit der gewünschte Dienst funktioniert.
Preise, Storno und Widerruf
Die Preisangabenverordnung verlangt in § 3, dass Unternehmer gegenüber Verbrauchern Gesamtpreise angeben. Ein Wochenpreis von 770 Euro, zu dem 80 Euro Endreinigung hinzukommen, ist deshalb als 850 Euro auszuweisen. Wird der Preis aufgegliedert, muss der Gesamtpreis hervorgehoben sein.
Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht bei der Buchung einer Ferienwohnung nicht. § 312g Absatz 2 Nummer 9 BGB nimmt Verträge über Beherbergung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken aus, sofern sie einen festen Termin oder Zeitraum vorsehen. Umso wichtiger sind klare Stornobedingungen, die der Gast vor der Buchung sieht und bestätigt.
Was auf der Website einer Ferienwohnung nicht fehlen darf
Name, Anschrift und E-Mail nach § 5 DDG, von jeder Seite erreichbar.
Welche Daten Website und Buchungssystem erheben, nach Art. 13 DSGVO.
Für Karten, Statistik und Werbepixel nach § 25 TDDDG.
Endreinigung und Pflichtzuschläge eingerechnet, nach § 3 PAngV.
Kein Widerrufsrecht nach § 312g BGB, deshalb klare eigene Regeln.
Ob und wie Sie prüfen, dass Bewertungen von echten Gästen stammen, nach § 5b UWG.
Barrierefreiheit und Registrierungsnummer
Das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz gilt seit Juni 2025 auch für viele Buchungsstrecken im Netz. Kleinstunternehmen, die Dienstleistungen anbieten, nimmt § 3 Absatz 3 aber aus. Als Kleinstunternehmen gilt nach § 2 ein Betrieb mit weniger als zehn Beschäftigten und höchstens 2 Millionen Euro Jahresumsatz oder Bilanzsumme, also nahezu jeder private Vermieter einer Ferienwohnung. Gäste mit Sehschwäche oder motorischen Einschränkungen buchen trotzdem lieber auf einer Seite, die sich mit Tastatur und Vorleseprogramm bedienen lässt. Unser Ratgeber zur barrierefreien Website zeigt, was eine solche Seite ausmacht.
Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 über Kurzzeitvermietungen. Die Verordnung verpflichtet vor allem Online-Plattformen, Daten an Behörden zu melden, in Deutschland über eine Datendrehscheibe der Bundesnetzagentur. Registrierungsnummern vergeben allein die Länder und Kommunen, und nur dort, wo sie ein Verfahren eingeführt haben.
Hat Ihre Gemeinde Ihnen eine Nummer zugeteilt, gehört sie aus unserer Sicht auch auf die eigene Website, damit Gäste und Behörden dieselbe Angabe sehen wie im Portal.
Barrierefreiheit ist für private Ferienwohnungen keine Pflicht, eine Registrierungsnummer nur dort, wo die Gemeinde ein Verfahren eingeführt hat. Ohne Impressum, Gesamtpreis und klare Stornoregeln sollte dagegen keine Buchungsseite online gehen.
Wie finden Gäste die eigene Website?
Gäste finden die Website über die Google-Suche nach Haus- und Ortsnamen, über die Anzeige von Ferienunterkünften bei Google, über E-Mails an frühere Direktgäste und über Empfehlungen. Links aus dem Airbnb-Inserat auf die eigene Seite verbietet die Plattform, bei Booking.com regelt das der Partnervertrag.
Eine Website ohne Besucher ist ein Prospekt in der Schublade. Reine Portal-Vermieter mussten sich nie selbst um Besucher kümmern, weil die Plattform ihnen die Gäste zuführt.
Google als zweites Schaufenster
Google zeigt Ferienunterkünfte in der Suche und in Maps mit eigenen Einträgen an und verlinkt von dort auf die Seite des Anbieters. Für diese Darstellung und für von Google vermittelte Buchungen erhebt Google nach den Hilfeseiten des Hotel Center keine Gebühren. Die Daten liefern Partner für Ferienunterkünfte, etwa Anbieter von Vermietungssoftware. Bevor Sie sich für eine Software entscheiden, fragen Sie deshalb nach, ob der Anbieter Ihre Unterkunft an Google übermittelt.
Mindestens ebenso wichtig ist die Suche nach dem Namen Ihres Hauses. Gäste, die vor zwei Jahren im „Haus Seeblick“ waren, tippen genau diesen Namen und den Ort ein. Steht Ihre Website dann oben in den Treffern, buchen diese Gäste ohne Umweg über das Portal.
Gute Chancen auf einen Platz oben in den Treffern hat eine Seite mit eindeutigem Hausnamen im Titel, vollständiger Adresse und eigenen Texten statt kopierter Portalbeschreibungen.
| Kanal | Kosten | Was zu beachten ist |
|---|---|---|
| Ferienunterkünfte bei Google | Keine Gebühr für Verweise und Buchungen | Daten kommen über einen Partner für Ferienunterkünfte |
| Suche nach Haus und Ort | Keine | Eindeutiger Hausname, eigene Texte, vollständige Adresse |
| E-Mail an Direktgäste | Keine | Hinweis auf Widerspruchsrecht nach § 7 Absatz 3 UWG |
| Bezahlte Anzeigen | Kosten je Klick | Jeder Klick geht von der gesparten Provision ab |
Stammgäste und Weiterempfehlungen
Am meisten bringt die Liste Ihrer bisherigen Direktgäste. Nach § 7 Absatz 3 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb dürfen Sie Kunden, deren E-Mail-Adresse Sie im Zusammenhang mit einer Buchung erhalten haben, ohne gesonderte Einwilligung Werbung für eigene ähnliche Leistungen schicken. Voraussetzung ist, dass der Gast nicht widersprochen hat. Bei der Erhebung der Adresse sowie in jeder Mail müssen Sie ihn zudem auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Ein Hinweis auf freie Wochen in der Nebensaison an diesen Verteiler ist damit erlaubt.
Für Gäste aus Portalbuchungen gilt diese Erleichterung nicht ohne Weiteres, weil die Adresse über die Plattform kam und deren Regeln greifen. Unsere Empfehlung: Diese Gäste nicht aktiv abwerben, sondern darauf setzen, dass sie Haus und Ort im Kopf behalten und beim nächsten Mal selbst suchen.
Hinzu kommen klassische Wege: der Eintrag beim örtlichen Tourismusverband, Hinweise in Vereins- und Firmennetzwerken, Profile in sozialen Netzwerken mit Bildern der Saison. Bezahlte Anzeigen bei Google oder in sozialen Netzwerken sind möglich, lohnen sich bei einer einzelnen Wohnung aus unserer Sicht aber selten, weil jeder bezahlte Klick direkt von der gesparten Provision abgeht.
Die Website findet ihre Gäste über Google, den eigenen Namen und die Adressliste der Direktgäste. Portal-Gäste werben Sie nicht ab, sondern setzen darauf, dass diese Gäste sich Haus und Ort merken.
Ab wann rechnet sich die eigene Website?
Die Website rechnet sich, sobald die gesparten Provisionen die laufenden Kosten für Software, Domain und Zahlungsgebühren übersteigen. Bei einer Wohnung mit 20 Buchungen im Jahr reichen dafür nach unserem Rechenbeispiel vier Direktbuchungen, sofern Sie die eigene Arbeitszeit nicht mitrechnen.
Angenommen, eine Ferienwohnung erzielt 20 Buchungen zu je 850 Euro, also 17.000 Euro im Jahr, bisher vollständig über Airbnb mit der einheitlichen Gebühr. Die Provision betrüge dann 2.635 Euro. Liefe jede vierte Buchung direkt über die eigene Seite, also fünf von zwanzig, würde die Gastgeberin je Buchung 118,75 Euro sparen, im Jahr 593,75 Euro.
Nehmen wir an, Software und Domain kosteten zusammen 400 Euro im Jahr. Drei Direktbuchungen sparten 356,25 Euro und deckten die Kosten noch nicht, mit der vierten wäre die Gewinnschwelle überschritten.
Zwei Posten fehlen in dieser Rechnung. Die eigene Seite kostet Zeit für Texte, Fotos, Anfragen und die Kontrolle der Zahlungseingänge, und diese Stunden stehen in keiner Kalkulation. Außerdem spart nur die Direktbuchung eines Gastes, der sonst über das Portal gekommen wäre, die Provision. Gäste, die erst über Google auf das Haus stoßen, bringen zusätzlichen Umsatz statt einer Ersparnis.
Für Gastgeber, die ohnehin eine Vermietungssoftware für den Kalenderabgleich zwischen zwei Portalen bezahlen, fällt die Rechnung günstiger aus. Die Software ist dann schon da, die Website ist ein Zusatz.
Unsere Einschätzung
Die eigene Website ersetzt die Portale nicht, und das soll sie auch nicht. Airbnb und Booking.com bringen Gäste, die Ihr Haus nie gefunden hätten, und dafür ist eine Vermittlungsgebühr fair. Eine Provision auf den dritten Besuch derselben Familie ist dagegen eine Gebühr für eine Leistung, die das Portal nicht mehr erbringt.
Unsere Empfehlung lautet deshalb: Erstgäste kommen über das Portal, Wiederkehrer über die eigene Seite. Seit Booking.com Direktpreise nicht mehr bestrafen darf, steht dieser Aufteilung dort keine Vertragsklausel mehr im Weg. Bei Airbnb bleibt allein das Verbot, Gäste aktiv abzuwerben. Gastgeber, die ein Wochenende in eine saubere Website investieren, holen sich den direkten Draht zu ihren Stammgästen zurück. Der finanzielle Effekt zeigt sich allerdings erst, wenn die ersten Direktgäste wiederkommen.
- Gewinnschwelle: Im Rechenbeispiel mit der vierten Direktbuchung im Jahr.
- Arbeitszeit: Texte, Fotos und Zahlungskontrolle kosten Stunden, die in keiner Rechnung stehen.
- Aufteilung: Erstgäste über das Portal, Wiederkehrer über die eigene Seite.
Glossar: 12 wichtige Fachbegriffe zur eigenen Website für die Ferienwohnung
Aufgeteilte Gebühr
Die aufgeteilte Gebühr ist ein Gebührenmodell von Airbnb, bei dem Gastgeber und Gast die Kosten teilen. Die meisten Gastgeber zahlen 3 Prozent, der Gast eine Servicegebühr von 14,1 bis 16,5 Prozent. Airbnb lässt dieses Modell auslaufen und stellt nach und nach auf die einheitliche Gastgeber-Gebühr um.
Bestpreisklausel
Eine Bestpreisklausel verpflichtet einen Gastgeber, auf anderen Kanälen keinen günstigeren Preis anzubieten als auf dem Portal. Die enge Variante, die nur für die eigene Website des Gastgebers galt, untersagte das Bundeskartellamt Booking.com 2015, der Bundesgerichtshof bestätigte das Verbot 2021.
Buchungsmaschine
Die Buchungsmaschine ist die Funktion auf einer Website, über die Gäste freie Termine auswählen, den Preis sehen und verbindlich buchen. Anders als beim Anfrageformular kommt der Vertrag dort sofort zustande, etwa mit Anzahlung per Karte, PayPal oder Überweisung. Für Ferienwohnungen muss die Buchungsmaschine mit dem Belegungskalender verbunden sein.
Channel-Manager
Ein Channel-Manager ist eine Software, die Verfügbarkeit, Preise und Buchungen einer Unterkunft über mehrere Vertriebskanäle hinweg steuert. Das Programm empfängt neue Buchungen über die Schnittstellen der Portale und sperrt den Termin auf allen anderen Kanälen. Das Risiko von Doppelbuchungen sinkt so gegenüber dem reinen iCal-Abgleich.
Digital Markets Act
Der Digital Markets Act (DMA) ist eine EU-Verordnung, die besonders großen Plattformen zusätzliche Pflichten auferlegt. Für Booking.com gelten diese Pflichten seit dem 14. November 2024. Artikel 5 Absatz 3 verbietet Paritätsklauseln, Gastgeber dürfen ihre Preise auf anderen Kanälen also frei festlegen.
Direktbuchung
Bei einer Direktbuchung schließt der Gast den Vertrag ohne vermittelndes Portal mit dem Gastgeber, etwa über dessen Website, per E-Mail oder Telefon. Eine Vermittlungsprovision fällt nicht an, und die Kontaktdaten des Gastes liegen beim Gastgeber. Kosten entstehen nur für Website, Software und Zahlungsabwicklung.
Einheitliche Gastgeber-Gebühr
Bei der einheitlichen Gastgeber-Gebühr zieht Airbnb die gesamte Servicegebühr vom Auszahlungsbetrag des Gastgebers ab, der Gast sieht keine eigene Gebührenzeile. Die meisten Gastgeber zahlen 15,5 Prozent. Pflicht ist das Modell unter anderem für Gastgeber, die Software zur Immobilienverwaltung nutzen.
Gesamtpreis
Der Gesamtpreis ist nach der Preisangabenverordnung der Betrag, den ein Verbraucher am Ende tatsächlich zahlt. Bei einer Ferienwohnung gehören Endreinigung und andere Pflichtzuschläge hinein. Wird der Preis in Einzelposten aufgegliedert, muss der Gesamtpreis optisch hervorgehoben sein.
iCal
iCal ist ein offenes Dateiformat für Kalenderdaten mit der Endung .ics. Portale und Buchungssysteme stellen für jeden Kalender eine iCal-Adresse bereit, unter der andere Systeme belegte Tage abrufen. Der Abgleich ist kostenlos, läuft aber in Intervallen, bei Airbnb alle drei Stunden, und überträgt nur Belegungen, keine Preise.
Kleinstunternehmen
Ein Kleinstunternehmen hat nach dem Barrierefreiheitsstärkungsgesetz weniger als zehn Beschäftigte und höchstens 2 Millionen Euro Jahresumsatz oder Jahresbilanzsumme. Bieten solche Betriebe Dienstleistungen an, gelten die Barrierefreiheitsanforderungen des Gesetzes für sie nicht. Private Vermieter von Ferienwohnungen fallen in der Regel in diese Gruppe.
Registrierungsnummer
Die Registrierungsnummer vergeben Länder und Kommunen für Kurzzeitvermietungen, sofern sie ein Registrierungsverfahren eingeführt haben. Seit dem 20. Mai 2026 regelt die EU-Verordnung 2024/1028 den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden, in Deutschland über eine Datendrehscheibe der Bundesnetzagentur. Jede registrierte Unterkunft erhält eine eigene Nummer.
Torwächter
Als Torwächter oder Gatekeeper stuft die EU-Kommission Plattformen ein, die für Unternehmen ein wichtiges Zugangstor zu Verbrauchern sind. Booking wurde am 13. Mai 2024 so eingestuft. Torwächter müssen die Pflichten des Digital Markets Act erfüllen, bei Verstößen drohen Geldbußen von bis zu zehn Prozent des weltweiten Jahresumsatzes.
FAQ: Eigene Website für die Ferienwohnung: So holen Gastgeber mehr Direktbuchungen
Wie bekomme ich mehr Direktbuchungen für meine Ferienwohnung?
Mehr Direktbuchungen bringen eine eigene Website mit Buchungsfunktion, ein eindeutiger Hausname als Domain, die Anzeige bei Google und E-Mails an frühere Direktgäste. Ein Direktpreis unter dem Portalpreis ist bei Booking.com erlaubt. Airbnb-Gäste dürfen Sie dagegen nicht aktiv zur Buchung außerhalb der Plattform auffordern.
Brauche ich als Privatvermieter ein Impressum auf meiner Website?
Ja, sobald Sie über die Website Übernachtungen gegen Entgelt anbieten. § 5 Digitale-Dienste-Gesetz verlangt dann Name, Anschrift und eine E-Mail-Adresse, leicht erkennbar und von jeder Seite aus erreichbar. Eine Datenschutzerklärung gehört ebenfalls dazu.
Darf ich Gäste von Airbnb nach dem Aufenthalt direkt anschreiben?
Nein, nicht mit dem Ziel einer Buchung außerhalb der Plattform. Die Airbnb-Richtlinien verbieten, Gäste zu aktuellen, zukünftigen oder wiederholten Buchungen außerhalb von Airbnb aufzufordern. Anders liegt der Fall bei Gästen, die direkt bei Ihnen gebucht haben: Diesen Gästen dürfen Sie unter den Bedingungen des § 7 Absatz 3 UWG Angebote schicken.
Wie verhindere ich Doppelbuchungen über mehrere Portale?
Doppelbuchungen verhindern Sie mit einem Kalender, der alle Kanäle abgleicht. Der Abgleich per iCal ist kostenlos, läuft aber in Abständen, bei Airbnb alle drei Stunden. Ein Channel-Manager meldet Buchungen über Schnittstellen und sperrt den Termin auf allen Portalen fast gleichzeitig.
Darf ich Bewertungen von Booking.com auf meiner Website zeigen?
Nur mit Vorsicht: Portalbewertungen zu kopieren, ist heikel, weil die Plattformen deren Nutzung in ihren Bedingungen regeln. Sicherer sind eigene Gästebewertungen, und für diese verlangt § 5b Absatz 3 UWG einen Hinweis, ob und wie Sie sicherstellen, dass die Bewertungen von echten Gästen stammen.
Muss die Endreinigung im Preis auf der Website enthalten sein?
Ja. Die Preisangabenverordnung verlangt gegenüber Verbrauchern den Gesamtpreis, also einschließlich Endreinigung und anderer Pflichtzuschläge. Gliedern Sie den Preis auf, muss der Gesamtpreis hervorgehoben sein.
Quellen
24 Quellen anzeigenQuellen ausblendenabgerufen am 14.10.2026
- Statistisches BundesamtPressemitteilung Nr. 266 vom 28. Juli 2026: 68,3 Millionen über Online-Plattformen gebuchte Übernachtungen in Ferienunterkünften
- AirbnbServicegebühren von Airbnb (Hilfe-Artikel 1857)
- AirbnbRichtlinien für Handlungen außerhalb der Plattform und zur Gebührentransparenz (Hilfe-Artikel 2799)
- AirbnbKalender synchronisieren (Hilfe-Artikel 99)
- Booking.comUnderstanding our commission (Partner Hub)
- Booking.comWhat commission do I pay Booking.com and when do I pay it? (Partner Hub)
- Europäische KommissionFactsheet: How the DMA ensures businesses using Booking.com are free to set their prices on and off Booking.com
- Europäische KommissionBooking must now comply with the Digital Markets Act
- Europäische KommissionCommission designates Booking as a gatekeeper
- Legal Tribune OnlineBGH: „Enge“ Bestpreisklausel von Booking.com unwirksam (KVR 54/20)
- Bundesministerium der JustizDigitale-Dienste-Gesetz, § 5 Allgemeine Informationspflichten
- Datenschutz-GrundverordnungArt. 13 Informationspflicht bei Erhebung von personenbezogenen Daten
- Bundesministerium der JustizTelekommunikation-Digitale-Dienste-Datenschutz-Gesetz, § 25 Schutz der Privatsphäre bei Endeinrichtungen
- Bundesministerium der JustizPreisangabenverordnung, § 3 Pflicht zur Angabe des Gesamtpreises
- Bundesministerium der JustizBürgerliches Gesetzbuch, § 312g Widerrufsrecht
- Bundesministerium der JustizGesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, § 5b Wesentliche Informationen
- Bundesministerium der JustizGesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, § 7 Unzumutbare Belästigungen
- Bundesministerium der JustizBarrierefreiheitsstärkungsgesetz, § 2 Begriffsbestimmungen
- Bundesministerium der JustizBarrierefreiheitsstärkungsgesetz, § 3 Barrierefreiheitsanforderungen
- BundesnetzagenturKurzzeitvermietungs-Verordnung: Die neue europäische Regulierung
- GoogleFerienunterkünfte auf Google (Hotel Center-Hilfe)
- StripePreise und Gebühren
- SmoobuWebseiten-Baukasten für Ferienwohnungen
- SmoobuPreise
