Der offene Immobilienfonds Grundbesitz Europa der DWS wertete seine Anteile am 7. September um 7,3 Prozent ab. Binnen sieben Monaten zogen Anleger 570 Millionen Euro ab. Jetzt führt die Fondsgesellschaft Rücknahmeabschläge und Rückgabesperren ein. Das Grundproblem trifft jeden offenen Immobilienfonds: Anleger dürfen täglich zurückgeben, doch das Vermögen steckt in Beton.
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Ein offener Immobilienfonds verspricht seinen Anlegern zwei Dinge, die sich im Abschwung schlecht vertragen: die Rendite von Gewerbeimmobilien und die tägliche Rückgabe der Anteile. Genau an dieser Stelle gerät der 4,8 Milliarden Euro schwere Grundbesitz Europa der DWS ins Rutschen. Die Fondsgesellschaft rüstet ihr Flaggschiff deshalb mit Werkzeugen aus, die im Ernstfall die Auszahlung bremsen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der offene Immobilienfonds Grundbesitz Europa der DWS wertete seine Anteile am 7. September 2026 um 7,3 Prozent ab.
- Von Januar bis Juli flossen 570 Millionen Euro ab; seit Ende 2022 summieren sich die Auszahlungen auf rund 6 Milliarden Euro.
- Die DWS kann jetzt Rücknahmeabschläge erheben und Rückgaben zeitweise sperren, sobald die Rückgabewünsche 10 Prozent der liquiden Mittel erreichen.
- Das Kapitalanlagegesetzbuch schreibt seit 2013 eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor, als Lehre aus der Fondskrise von 2008.
Warum braucht ein offener Immobilienfonds plötzlich Bargeld?
Ein offener Immobilienfonds sammelt das Geld vieler Anleger ein und kauft davon Bürotürme, Einkaufszentren und Logistikhallen. Die Anteile lassen sich börsentäglich zurückgeben, die Gebäude dagegen nur über Monate verkaufen. Solange frisches Geld hereinkommt, fällt diese Lücke nicht auf.
Kippt die Stimmung, kehrt sich der Fluss um. Bei Grundbesitz Europa zogen Anleger von Januar bis Juli 570 Millionen Euro ab. Auf Jahressicht nähern sich die Abflüsse 1,2 Milliarden Euro.[1] Um jede Rückgabe zu bedienen, muss die DWS Immobilien verkaufen, ausgerechnet im schwachen Markt. Der Zinssprung von 2022 hat den Gewerbeimmobilienmarkt erst angeheizt und dann ausgebremst, ein Muster, das die Bewertungen bis heute drückt.
Schon einmal erlebt: die Fondskrise von 2008
Der Mechanismus ist keine Premiere. Nach der Lehman-Pleite 2008 stürmten Anleger die offenen Immobilienfonds. Die Rückgabewelle traf auf Portfolios, die sich nicht schnell genug versilbern ließen. Fonds wie CS Euroreal, KanAm Grundinvest und SEB ImmoInvest mussten die Rücknahme aussetzen und wurden über Jahre abgewickelt. Am Ende standen 18 Fonds in Liquidation.
Damals verkauften die Anbieter ganze Portfolios unter Zeitdruck, was die Preise weiter drückte und die verbliebenen Anleger traf. Genau diese Abwärtsspirale will die DWS bei Grundbesitz Europa vermeiden. Der Zyklus dreht zwar wieder: Die Deutsche Pfandbriefbank meldet nach hoher Risikovorsorge für Gewerbeimmobilien wieder Gewinn, doch die Erholung braucht Zeit.
Ein offener Immobilienfonds verspricht die tägliche Rückgabe der Anteile, während das Vermögen erst nach Monaten Käufer findet. Grundbesitz Europa führt gerade vor, dass dieses Versprechen im schwachen Markt nur mit Abschlag und Wartefrist hält.
— Markus Seyfferth, Chefredakteur Dr. Web
Der offene Immobilienfonds der DWS in Zahlen (Stand: 21. September 2026)
Werkzeuge und Fristen gegen den Ansturm
Was sollten Anleger und Entscheider jetzt tun?
Die Notbremse ist gesetzlich gedeckt. Das Kapitalanlagegesetzbuch verlangt von Käufern offener Immobilienfonds seit 2013 eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten, beides eine Lehre aus 2008. Rücknahmeabschlag und Gating gehen zusätzlich auf die europäische Fondsreform AIFMD II zurück, die solche Instrumente europaweit vorschreibt.
Für Anleger heißt das zweierlei. Privatanleger kommen nicht mehr über Nacht an ihr Geld und müssen bei einer Rückgabe im Abschwung einen Abschlag einkalkulieren. Für Unternehmen mit Liquiditätsreserven gehört der offene Immobilienfonds damit zu den langfristigen Anlagen, nicht zum jederzeit verfügbaren Bargeld. Wie zäh sich der Sektor erholt, zeigt LEG Immobilien, wo der Gewinn trotz steigender Mieten sinkt.
Panik ist unbegründet, bislang wurden alle Rückgaben bedient, und die DWS schuf die Liquidität über Immobilienverkäufe. Das Manager Magazin sieht DWS-Chef Stefan Hoops dennoch unter Druck, mitten im Umbau zur Marke Deutsche Asset Management. Prüfen Sie deshalb, welchen Teil Ihrer Reserven Sie in einem offenen Immobilienfonds halten, und rechnen Sie den möglichen Abschlag von vornherein ein. Für kurzfristig verfügbares Geld ist dieser Fondstyp die falsche Adresse.
Quelle
[1] DWS: „grundbesitz europa“
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