Die Deutsche Pfandbriefbank hat ihre Risikovorsorge im ersten Halbjahr 2026 von 323 Millionen Euro auf minus 13 Millionen gedrückt. Statt eines Verlusts von 242 Millionen steht nun ein Konzerngewinn von 15 Millionen Euro. Weil der Finanzierer fast ausschließlich Gewerbeimmobilien beleiht, gilt seine Bilanz als Frühwarnsystem für den deutschen Büromarkt.
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Ein Blick in die Zahlen vom 13. August zeigt, wie schnell sich die Stimmung an den Kreditmärkten für Bürogebäude und Logistikhallen gedreht hat. Vor einem Jahr rissen Abschreibungen auf US-Büros ein tiefes Loch in die Bilanz, jetzt fällt die Vorsorge für faule Kredite praktisch weg.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Risikovorsorge sank im ersten Halbjahr 2026 auf minus 13 Millionen Euro, nach 323 Millionen Euro Belastung ein Jahr zuvor.
- Der Gewinn vor Steuern liegt bei 16 Millionen Euro, das Neugeschäft wuchs um 18 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro.
- Der Rückzug aus dem US-Geschäft räumt die Altlasten weg und schärft den Fokus auf europäische Gewerbeimmobilien.
- Das Renditeziel von 8 Prozent peilt die Bank erst für 2028 an.
Warum kippt die Bilanz plötzlich ins Plus?
Den Ausschlag gibt die Risikovorsorge. Im ersten Halbjahr 2025 hatten Wertberichtigungen von 323 Millionen Euro einen Verlust vor Steuern von 249 Millionen Euro verursacht, im ersten Halbjahr 2026 steht ein Gewinn von 16 Millionen. Das Konzernergebnis dreht von minus 242 auf plus 15 Millionen Euro.[1]
Auch das operative Geschäft trägt wieder. Das Neugeschäft in der Immobilienfinanzierung legte um 18 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro zu, die Kernkapitalquote stieg auf 14,6 Prozent. Ein Vergleich mit anderen Immobilienadressen lohnt sich, etwa mit LEG Immobilien, deren Gewinn trotz steigender Mieten sinkt.
Was steckt hinter dem Einbruch der Risikovorsorge?
Die hohe Vorsorge des Vorjahres stammte vor allem aus dem US-Geschäft. Nach dem beschlossenen Rückzug aus den USA und einem Risikotransfer im Dezember 2025 fielen die Wertberichtigungen auf amerikanische Bürotürme weg, die 2025 den größten Batzen ausgemacht hatten.
Zugleich beruhigt sich der europäische Markt. Der Zinsschock der Europäischen Zentralbank hatte die Bewertungen von Gewerbeimmobilien einbrechen lassen und Kredite reihenweise ins Wanken gebracht, ein Muster, das der Wohnungsmarkt bereits bei der privaten Baufinanzierung über die Plattform Europace durchlebt hat. Jetzt stabilisieren sich Preise und Ausfallraten, neue Wertberichtigungen bleiben aus.
Die Pfandbriefbank verkauft die Rückkehr in die Gewinnzone als Trendwende, doch der größte Teil der Entlastung kommt aus dem Ausstieg in den USA, nicht aus einer echten Erholung am Büromarkt. Erst wenn das europäische Neugeschäft die alten Margen trägt, ist die Krise wirklich vorbei.
— Markus Seyfferth, Chefredakteur Dr. Web
Was bedeutet das für den deutschen Büromarkt?
Für Unternehmen mit eigenen Flächen bleibt der Markt zweigeteilt. Kapital fließt in neuwertige, energieeffiziente Objekte mit langen Mietverträgen, während ältere Büros in B- und C-Lagen mit Leerstand, Sanierungsstau und sinkenden Werten kämpfen. Den Nachfrageeinbruch treibt vor allem das hybride Arbeiten, das ganze Etagen überflüssig macht.
Zusätzlich rollt 2026 eine Refinanzierungswelle heran. Viele Gewerbekredite aus der Nullzinsphase laufen aus und müssen zu niedrigeren Beleihungswerten und höheren Zinsen erneuert werden. Der Bund fördert deshalb bereits die Umwandlung leerstehender Büros in Wohnungen mit bis zu 30.000 Euro je Einheit. Ob die Pfandbriefbank ihr 8-Prozent-Renditeziel für 2028 hält, entscheidet sich an genau dieser Nahtstelle.
Erstes Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahr
Für Entscheider lohnt der nüchterne Blick auf zwei Kennzahlen: das Volumen des Neugeschäfts und die Entwicklung der Risikovorsorge. Solange beide in die richtige Richtung zeigen, festigt sich der Boden am Gewerbemarkt, auch wenn die Preise laut Prognosen erst langsam wieder anziehen. Bei jeder Finanzierung oder jedem Verkauf von Flächen gelten jetzt straffere Bedingungen als in der Nullzinsphase, Bewertungsabschläge gehören in jede Kalkulation.
Was bedeutet Risikovorsorge bei einer Bank?
Die Risikovorsorge ist der Betrag, den eine Bank für erwartete Kreditausfälle zurücklegt. Steigt sie stark, rechnet das Institut mit faulen Krediten und schmälert den Gewinn. Sinkt sie oder fällt wie bei der pbb ins Negative, löst die Bank frühere Rückstellungen auf, weil weniger Ausfälle drohen.
Warum gilt die Deutsche Pfandbriefbank als Frühindikator für Gewerbeimmobilien?
Die pbb finanziert fast ausschließlich Gewerbeimmobilien wie Büros, Logistik und Handel. Ihre Wertberichtigungen und ihr Neugeschäft spiegeln deshalb früh, ob Bewertungen fallen und ob wieder Kredite fließen. Beruhigt sich ihre Bilanz, deutet das auf eine Stabilisierung am Gewerbemarkt hin.
Wann will die pbb ihr Renditeziel von 8 Prozent erreichen?
Die Deutsche Pfandbriefbank peilt eine Eigenkapitalrendite (RoTE) von 8 Prozent erst für das Jahr 2028 an. Im ersten Halbjahr 2026 lag der Wert im europäischen Neugeschäft bei 7 Prozent. Für das Gesamtjahr 2026 nennt die Bank ein Neugeschäft von 7,5 bis 8,5 Milliarden Euro als Ziel.
Quelle
[1] Deutsche Pfandbriefbank: „pbb mit solidem ersten Halbjahr, erneut starkes Wachstum im Neugeschäft“
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