Die LEG Immobilien verdient im ersten Halbjahr 2026 spürbar weniger, obwohl die Mieten steigen. 110,5 Millionen Euro bereinigter operativer Gewinn bedeuten 13 Prozent unter dem Vorjahr. Dahinter steckt keine Schwäche, sondern eine bewusst vorgezogene Modernisierungswelle. Der Fall zeigt Eigentümern und Investoren, wie die energetische Sanierung die Rechnung ganzer Wohnungsbestände verschiebt.
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Wohnungskonzerne gelten als ruhige Zinspapiere mit Betongarantie. Die Halbjahreszahlen der LEG Immobilien zeigen ein anderes Bild: Ein Vermieter muss heute erst Millionen in die Substanz stecken, bevor der Bestand mehr abwirft.
Das Wichtigste in Kürze
- Der bereinigte Gewinn (AFFO) im ersten Halbjahr liegt bei 110,5 Millionen Euro, 13 Prozent weniger als 2025, je Aktie 1,46 Euro.
- Die Nettokaltmiete stieg um 3,4 Prozent auf 473,4 Millionen Euro, die Vergleichsmiete auf 7,21 Euro je Quadratmeter.
- Die Investitionen legten um 10 Prozent zu, bewusst in die erste Jahreshälfte gezogen.
- Die Jahresprognose bleibt bestehen: 220 bis 240 Millionen Euro Gewinn, ein Rekordwert.
Warum sinkt der Gewinn der LEG Immobilien?
Auf den ersten Blick passt die Meldung nicht zusammen. Die Miete klettert, der Leerstand bleibt niedrig, trotzdem fällt der bereinigte Gewinn um 13 Prozent auf 110,5 Millionen Euro.[1] Den Unterschied macht eine Position, die der Konzern selbst in der Hand hat: die Modernisierung der Wohnungen. LEG hat diese Ausgaben um zehn Prozent erhöht und bewusst in die erste Jahreshälfte gezogen.
Damit kippt die simple Rechnung vom sicheren Mietsteiger. Dass die Mieten in Deutschland derzeit schneller steigen als die Kaufpreise, hilft dem Konzern nur begrenzt. Die Nettokaltmiete wuchs zwar um 3,4 Prozent auf 473,4 Millionen Euro, doch dieser Zuwachs ist gedeckelt. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen, wie schnell eine Bestandsmiete klettern darf. Die Sanierungskosten kennen keine solche Grenze.
Wie die Sanierung die Rendite der LEG Immobilien einklemmt
Die Klemme steckt im Detail des Mietrechts. Von den Kosten einer energetischen Modernisierung darf ein Vermieter nur gut acht Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen, gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Den Rest streckt der Eigentümer vor und holt ihn über staatliche Förderung zurück. Genau dieses Fördergeld fließt bei LEG stärker in der zweiten Jahreshälfte, weshalb der Konzern die Prognose von 220 bis 240 Millionen Euro hält.
Nach dem Zinsschock, der den Immobilienmarkt erst antrieb und dann bremste, zählt jeder Kostenblock doppelt. Die Wette betrifft die ganze Branche. Vonovia, TAG und Grand City stehen vor derselben Aufgabe: Das Gebäudeenergiegesetz und die neue EU-Gebäuderichtlinie[2] verlangen, die energetisch schwächsten Häuser zuerst zu sanieren, während die Mieteinnahmen nur im Tempo des Gesetzgebers wachsen. LEG bündelt die serielle Sanierung in der Tochter RENOWATE, um die Kosten je Wohnung zu drücken.
Ein Wohnungskonzern, dessen Gewinn oben bleibt und der trotzdem nicht saniert, verschiebt sein Problem nur in die nächste Legislaturperiode. Die LEG bucht die Kosten lieber jetzt.
— Markus Seyfferth, Chefredakteur Dr. Web
Warum die Miete die Kosten nicht deckt
Von einer energetischen Modernisierung darf ein Vermieter nur gut acht Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen, gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Den Rest trägt zunächst der Eigentümer, bis die staatliche Förderung greift.
Was die Zahlen der LEG Immobilien für Eigentümer bedeuten
Für Eigentümer und Immobilieninvestoren steckt die Lehre im Zeitpunkt. Vor einer energetischen Sanierung sollten Eigentümer die Förderfähigkeit früh klären und den Zufluss der Mittel in die Liquiditätsplanung einrechnen, weil er den Gewinn eines ganzen Jahres verschieben kann. Der Bund fördert den Umbau von Gebäuden mit erheblichen Zuschüssen, doch die Anträge und die Auszahlung folgen ihrem eigenen Takt.
Für Anleger lohnt der zweite Blick. Ein Gewinnrückgang aus vorgezogenen Baukosten ist kein Warnsignal wie eine schrumpfende Miete oder ein steigender Leerstand. Andere Bestandshalter lassen sogar Start-ups an ihren Gebäuden testen, um die Modernisierung billiger zu machen. Wichtiger als das schwache Quartal ist die bestätigte Jahresprognose, die den Rekord weiter einplant.
Die nächste Wegmarke ist der 30. Oktober, wenn LEG den geprüften Konzernabschluss für 2025 vorlegt. Bis dahin gilt für jeden Bestandshalter dieselbe Rechnung wie für den Konzern: Ohne Förderung wird die Sanierungspflicht zur Renditebremse, mit ihr zum planbaren Posten.
Warum sinkt der Gewinn der LEG Immobilien trotz steigender Mieten?
Der bereinigte Gewinn der LEG Immobilien fiel im ersten Halbjahr 2026 um 13 Prozent auf 110,5 Millionen Euro, obwohl die Nettokaltmiete um 3,4 Prozent stieg. Ursache ist keine operative Schwäche, sondern eine bewusst um zehn Prozent erhöhte und in die erste Jahreshälfte gezogene Modernisierung der Wohnungen.
Wie viel darf ein Vermieter für eine Modernisierung auf die Miete umlegen?
Nach dem Mietrecht darf ein Vermieter gut acht Prozent der Kosten einer Modernisierung pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen. Diese Umlage ist gedeckelt, in der Regel auf drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Den nicht umlagefähigen Rest trägt zunächst der Eigentümer und deckt ihn über staatliche Förderung.
Was bedeutet das Gebäudeenergiegesetz für Wohnungseigentümer?
Das Gebäudeenergiegesetz und die EU-Gebäuderichtlinie verpflichten Eigentümer, die energetisch schwächsten Gebäude zuerst zu sanieren. Für Vermieter heißt das: hohe Vorlaufkosten, die nur begrenzt auf die Miete umlegbar sind. Die Rendite hängt deshalb stark davon ab, ob und wann Fördermittel wie die KfW-Zuschüsse fließen.
Bleibt die Jahresprognose der LEG Immobilien 2026 bestehen?
Ja. Trotz des schwächeren ersten Halbjahres bestätigte die LEG Immobilien die Prognose von 220 bis 240 Millionen Euro bereinigtem Gewinn für 2026, was einem Rekord entspräche. Der Konzern erwartet ein stärkeres zweites Halbjahr, weil dann geringere Investitionen anstehen und mehr Fördermittel zufließen.
Quellen
[1] LEG Immobilien SE: Halbjahresfinanzbericht 2026 (Stichtag 30.06.2026)
[2] Bundesministerium der Justiz: Gebäudeenergiegesetz (GEG)
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