Immobilie kaufen oder mieten: The Winner is…

Wohnen Sie zur Miete und fragen sich, ob das eigene Dach nicht die klügere Wahl wäre? Diese Entscheidung trifft fast jeder Erwachsene in Deutschland irgendwann, meist mit dem Bauchgefühl, Miete sei rausgeschmissenes Geld. Genau dieser Reflex führt in die teuerste Fehlrechnung des Lebens.

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Das Wichtigste in Kürze

• Kaufnebenkosten von 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises sind sofort verbrannt und müssen über Jahre erst wieder erwirtschaftet werden, bevor Eigentum überhaupt im Plus liegt.
• Der größte Kostenblock taucht auf keiner Rechnung auf: das gebundene Eigenkapital, das am Kapitalmarkt eine Rendite gebracht hätte.
• Als Faustregel gilt das Kauf-Miete-Verhältnis: Kostet die Immobilie mehr als das 25-Fache der Jahreskaltmiete, kippt die Rechnung zugunsten der Miete.
• Die richtige Antwort hängt von Haltedauer, Stadt, Zinsniveau und der eigenen Spardisziplin ab, nicht vom Kaufpreis allein.

Warum fühlt sich Kaufen immer wie die clevere Wahl an?

Miete sei weggeworfenes Geld, Eigentum dagegen Vermögensaufbau. Dieser Satz sitzt so tief, dass kaum jemand nachrechnet. Etwa jede zweite Person in Deutschland steht laut einer ING-Erhebung irgendwann vor der Kauffrage, und die große Mehrheit plant fest mit dem Eigenheim. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist kulturell verankert, nicht finanziell begründet.

Der Denkfehler steckt im Vergleich selbst. Wer Miete gegen Tilgung stellt, vergleicht eine reine Ausgabe mit einer Vermögensbildung und kommt zwangsläufig zum Schluss, Kaufen gewinne. Diese Rechnung blendet aber die halbe Wahrheit aus. Sie ignoriert, was das eingesetzte Eigenkapital anderswo verdient hätte, und sie ignoriert die Kosten, die nur Eigentümer tragen.

Ein einfaches Bild macht den blinden Fleck sichtbar. Stellen Sie sich zwei Nachbarn mit identischem Einkommen vor. Der eine kauft, der andere mietet und legt jeden gesparten Euro konsequent an. Nach zehn Jahren steht nicht automatisch der Käufer besser da. Wer hier gewinnt, entscheidet eine Handvoll Stellschrauben, die in der Bauchgefühl-Rechnung schlicht fehlen.

Die Redaktion hat diese Rechnung in den vergangenen Jahren oft genug gesehen, um eine klare Haltung zu haben. Kaufen lohnt sich seltener, als der gesunde Menschenverstand vermutet, und vor allem seltener, als die Immobilienbranche suggeriert. Eine schlechte Idee ist Eigentum damit nicht. Falsch ist meistens nur die Begründung.

Was kostet der Kauf wirklich, bevor Sie einziehen?

Bevor der erste Quadratmeter bewohnt ist, fällt ein Brocken an, den viele Käufer unterschätzen: die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler summieren sich je nach Bundesland und Maklerbeteiligung auf 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das zwischen 32.000 und 60.000 Euro obendrauf.

Dieses Geld ist versunken. Der Wert der Immobilie steigt dadurch nicht, eine Mieteinnahme bringt der Posten ebenso wenig, verbrannt bleibt verbrannt. Wer kauft, muss diese Summe über die gesamte Haltedauer erst wieder einholen, bevor überhaupt von Gewinn die Rede sein kann. Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit, getragen werden sie aus Eigenkapital.

Der größte Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer, eine Landessteuer, die jedes Bundesland selbst festsetzt. Die Spannweite ist erheblich und entscheidet allein über mehrere tausend Euro. Bei 300.000 Euro Kaufpreis zahlt ein Käufer in Bayern 10.500 Euro, in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg dagegen 19.500 Euro. Neuntausend Euro Unterschied, einzig wegen der Postleitzahl. Im Ausland sieht die Rechnung übrigens oft noch unübersichtlicher aus, wer eine Immobilie im Ausland kaufen will, trifft je nach Land auf Erwerbsnebenkosten zwischen 5 und 15 Prozent und zusätzliche rechtliche Fallstricke.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)

Quelle: Finanzverwaltungen der Länder, Stand 2026. Hinzu kommen bundeseinheitliche Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie gegebenenfalls die Maklerprovision, die sich Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien seit 2020 mindestens hälftig teilen.

Bayern hält mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz, unverändert seit der Föderalismusreform 2006. Wer in NRW kaufte, zahlte damals ebenfalls 3,5 Prozent. Heute sind 6,5 Prozent fällig, eine Steigerung um 86 Prozent in zwanzig Jahren. Die Länder haben das Instrument genutzt, um ihre Haushalte zu sanieren, und der Käufer trägt die Last.

Einen kleinen Lichtblick gibt es. Hessen führte im September 2024 das sogenannte Hessengeld ein, eine Förderung von 10.000 Euro pro Käufer plus 5.000 Euro pro Kind beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Andere Länder diskutieren ähnliche Modelle, umgesetzt hat diese Förderung bislang aber nur Hessen.

Wo versteckt sich der teuerste Posten, den niemand auf der Rechnung hat?

Jetzt kommt der Punkt, an dem die meisten Vergleiche schweigen. Das Eigenkapital, das im Kauf steckt, ist nicht gratis. Wer 100.000 Euro Erspartes in eine Wohnung steckt, verzichtet auf die Rendite, die dieselbe Summe an der Börse gebracht hätte. Diese entgangene Rendite heißt Opportunitätskosten und ist der größte unsichtbare Kostenblock der ganzen Rechnung.

Ein breit gestreuter Aktienindexfonds hat über lange Zeiträume im historischen Mittel etwa sechs bis sieben Prozent jährlich erwirtschaftet, vor Steuern und Inflation. Selbst konservativ gerechnet liegt diese Rendite über Jahrzehnte häufig höher als das, was eine selbstgenutzte Immobilie real an Wert gewinnt. Denn die Wertsteigerung von Wohnimmobilien folgt langfristig grob der Inflation, mal mehr, mal weniger, je nach Lage.

Hier liegt der eigentliche Knackpunkt. Der Mieter zahlt zwar Miete, hat aber sein Kapital frei. Investiert er die Differenz zwischen Kaltmiete und der höheren Kaufbelastung konsequent in einen Fonds, baut auch er Vermögen auf, nur eben an der Börse statt in Mauern. Finanztheoretisch fährt dieser disziplinierte Mieter oft besser als der Käufer.

Haben Sie sich schon gefragt, warum das kaum jemand laut sagt? Weil an der Immobilie eine ganze Branche verdient, am stillen ETF-Sparplan des Mieters dagegen fast niemand. Makler, Banken, Bauträger und Notare leben vom Kauf, nicht von der Empfehlung, lieber zur Miete zu wohnen und nebenbei zu investieren.

Eine Einschränkung gehört zur Ehrlichkeit dazu. Der disziplinierte Mieter ist ein theoretisches Wesen. Die meisten Menschen sparen die Differenz eben nicht konsequent, sondern geben sie aus. Der Immobilienkredit wirkt wie ein Zwangssparplan, jede Tilgungsrate baut unausweichlich Vermögen auf, ob der Eigentümer will oder nicht. Genau hier holt das Eigenheim in der Praxis viel von seinem theoretischen Nachteil wieder auf.

Mieten oder kaufen, ab wann lohnt sich was?

Die Branche liebt einfache Faustregeln, und eine davon trägt tatsächlich. Das Kauf-Miete-Verhältnis setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Liegt der Kaufpreis beim 20- bis 25-Fachen der Jahresnettomiete, kann sich der Kauf eher rechnen. Darüber kippt die Logik zugunsten der Miete.

Ein Beispiel macht die Regel greifbar. Angenommen, eine Wohnung kostet zur Miete 1.000 Euro kalt im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. Beim 25-Fachen entspräche das einem fairen Kaufpreis von rund 300.000 Euro. Verlangt der Verkäufer 450.000 Euro, läge das Verhältnis bei 37,5, und die Miete wäre rechnerisch klar im Vorteil.

Die zweite entscheidende Größe ist die Haltedauer. Weil die Kaufnebenkosten sofort anfallen und versunken sind, braucht Eigentum Zeit, um diesen Startnachteil aufzuholen. Als grobe Schwelle gelten etwa zehn Jahre, ab denen sich Kaufen tendenziell zu rechnen beginnt. Wer absehbar früher wieder umzieht, verliert beim Kauf fast immer Geld.

Auch die Finanzierung ist 2026 wieder ein Faktor, der ins Gewicht fällt. Die Deutsche Bundesbank meldete für Januar 2026 bei neuen Wohnungsbaukrediten mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren einen durchschnittlichen Zinssatz von 3,23 Prozent. Welche Finanzierung zu welchem Vorhaben passt, hängt stark von der gewählten Darlehensform ab, ein Überblick über die verschiedenen Kreditarten hilft bei der Einordnung. Nach den Nullzinsjahren ist dieser Satz eine spürbare Last, im historischen Vergleich aber weiterhin moderat und vor allem wieder planbar.

Gleichzeitig steigen die Preise erneut. Das Statistische Bundesamt meldete für das dritte Quartal 2025 ein Plus von 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, in kreisfreien Großstädten verteuerten sich Eigentumswohnungen sogar um 5,0 Prozent. Kaufen ist also nicht billig geworden, nur wieder berechenbarer. Für Haushalte mit stabilem Einkommen und solidem Eigenkapital ist der Markt heute realistischer bewertbar als in der Phase der wilden Zinssprünge.

In welchen Städten kippt die Rechnung?

Pauschalantworten verbieten sich, weil Deutschland kein einheitlicher Wohnungsmarkt ist. Eine Analyse für die 50 größten Städte, über die unter anderem die Wirtschaftswoche berichtete, hat Kauf und Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung unter einheitlichen Annahmen gegenübergestellt. Das Ergebnis zeigt, wie stark die Antwort von der Postleitzahl abhängt.

Die Methodik ist bewusst nüchtern. Verglichen werden allein die laufenden Wohnkosten der Selbstnutzer nach dem Kauf, die Tilgung bleibt außen vor, weil sie Vermögensbildung ist. Von der ersparten Miete werden alle Kosten abgezogen, die nur Käufer tragen: Kreditzinsen bei 60 Prozent Fremdkapital, nicht umlegbare Nebenkosten und die anteilig verteilten Kaufnebenkosten.

In 46 der 50 Städte ergab sich rechnerisch ein Vorteil für den Kauf, in vier Städten ein Minus. Doch ein kleines Plus genügt nicht. Die Analyse prüfte zusätzlich, ob die verbleibende Ersparnis bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital mindestens 1,5 Prozent jährliche Verzinsung erreicht. Unter dieser Schwelle gilt die Miete als günstigere Option, und das traf auf 22 der 50 Städte zu.

Zwei Extreme im Vergleich (80-m²-Wohnung, 15 Jahre Haltedauer)

Quelle: 50-Städte-Analyse 2026, dargestellt bei mietspiegeltabelle.de. In Hamburg verschlingt der hohe Kaufpreis bei vergleichsweise moderater Miete die ganze Ersparnis. In Chemnitz bleibt nach Abzug aller käuferspezifischen Kosten ein deutlicher Vorteil. Dasselbe Verfahren, gegensätzliche Empfehlung.

Wichtig ist die Lesart dieser Zahlen. Die Analyse rechnet ohne Wertsteigerung und ohne Instandhaltung, abgebildet werden also nur die laufenden Kosten. Steigt der Immobilienwert real, verbessert sich die Kaufseite, fallen größere Reparaturen an, verschlechtert sich die Bilanz. Die Botschaft bleibt: Eine bundesweit gültige Antwort gibt es nicht, die Stadt entscheidet mit.

Was die Excel-Tabelle nie erfasst

An diesem Punkt endet die Mathematik, und das Leben beginnt. Die wichtigsten Faktoren der Entscheidung lassen sich in keine Tabelle pressen, weil sie keine Geldgrößen sind. Wer sie ignoriert, trifft eine technisch saubere und menschlich falsche Wahl.

Auf der Eigentümerseite stehen handfeste Vorteile. Wohnsicherheit zuerst: Kein Vermieter kann kündigen, keine Eigenbedarfsklage droht, die monatliche Belastung ist nach Ablauf der Zinsbindung kalkulierbar und sinkt mit der Tilgung. Wer im Alter schuldenfrei im eigenen Heim wohnt, hat die Wohnkosten dramatisch gesenkt, ein Pfund in einer Zeit steigender Mieten.

Dazu kommt die Gestaltungsfreiheit. Die Wände gehören Ihnen, die Küche bleibt, der Garten wird angelegt, ohne dass jemand um Erlaubnis gefragt werden muss. Für viele Familien wiegt dieses Gefühl von Verwurzelung schwerer als jede Renditerechnung, und diese Haltung ist legitim. Eine Entscheidung über das eigene Zuhause bleibt eben keine reine Geldanlage.

Die Mieterseite kontert mit Flexibilität. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt, eine wachsende oder schrumpfende Familie, eine Trennung: Mieter kündigen und ziehen um, Eigentümer müssen verkaufen, was Monate dauert und beim ungünstigen Zeitpunkt teuer wird. Wer beruflich mobil sein muss, zahlt für gebundenes Eigentum einen hohen, oft unterschätzten Preis.

Hinzu kommt das Risiko der Konzentration. Wer kauft, steckt häufig den Großteil seines Vermögens in einen einzigen Vermögenswert an einem einzigen Ort. Sinkt der Wert der Region, etwa weil der größte Arbeitgeber abwandert, trifft das den Eigentümer doppelt. Der Mieter mit einem breit gestreuten Depot trägt dieses Klumpenrisiko nicht.

Und dann ist da die Instandhaltung, der stille Dauerposten. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt, mindestens einen Euro pro Quadratmeter und Monat zurückzulegen, bei 100 Quadratmetern also 1.200 Euro im Jahr, allein für künftige Reparaturen. Dach, Heizung, Fenster: All das zahlt der Eigentümer selbst. Wer vermietet, gibt umlagefähige Betriebskosten zwar weiter, muss dafür aber jedes Jahr eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen, während beim selbstgenutzten Eigentum schlicht alles am Besitzer hängenbleibt.

Für wen lohnt sich was konkret?

Statt einer Pauschalantwort hilft ein Blick auf die Lebenssituation. Mieten bleibt die bessere Wahl, sobald Flexibilität zählt, also für Berufseinsteiger, für Menschen mit häufigem Ortswechsel und für Haushalte, die ihr Eigenkapital erst noch aufbauen. Wer nicht weiß, wo er in fünf Jahren lebt, sollte nicht kaufen.

Kaufen rückt in den Vordergrund, sobald drei Bedingungen zusammenkommen: ein stabiles Einkommen, ausreichend Eigenkapital für die Nebenkosten plus einen soliden Sockel, und eine Haltedauer von deutlich mehr als zehn Jahren. Kommt eine gute Lage hinzu, in der die Nachfrage langfristig hoch bleibt, wird Eigentum zur tragfähigen Option.

Eine Zwischenform verdient Erwähnung, auch wenn das Modell kein Allheilmittel ist. Beim Mietkauf wohnt der Interessent zunächst zur Miete und erwirbt die Immobilie später zu einem vorab fixierten Preis, wobei ein Teil der Miete angerechnet wird. Ob sich das lohnt, hängt stark von den Vertragsdetails ab und sollte genau geprüft werden, weil die Modelle für den Käufer oft teuer kalkuliert sind.

Bevor Sie sich festlegen, lohnt der Gang zu einem unabhängigen Rechner. Anbieter wie Finanzfluss oder die FMH-Finanzberatung stellen Vergleichsrechner bereit, die Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Mietsteigerung und die alternative Verzinsung des Eigenkapitals gegeneinanderstellen. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch, vor allem mit unterschiedlichen Haltedauern und Wertsteigerungen.

Die ehrliche Schlussfolgerung lautet, dass es keinen universellen Gewinner gibt. Der Titel verspricht eine Antwort, und die Antwort ist unbequem: Es kommt darauf an, und zwar messbar auf Haltedauer, Stadt, Zinsniveau und die eigene Spardisziplin. Wer diese vier Stellschrauben ehrlich für die eigene Lage durchrechnet, trifft eine bessere Entscheidung als jeder, der nur dem Bauchgefühl folgt, Miete sei verlorenes Geld.

Glossar: 12 wichtige Fachbegriffe zu Kauf und Miete

Abgeltungsteuer

Abgeltungsteuer bezeichnet die pauschale Steuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag auf Kapitalerträge wie Kursgewinne und Dividenden. Sie schmälert die Rendite eines Aktienfonds und gehört deshalb in jeden ehrlichen Vergleich zwischen Immobilienkauf und Geldanlage am Kapitalmarkt.

Annuität

Annuität ist die gleichbleibende jährliche Rate aus Zins und Tilgung bei einem Annuitätendarlehen. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt, sodass der Kredit am Ende vollständig getilgt ist.

Beleihungswert

Beleihungswert nennt die Bank den dauerhaft erzielbaren Wert einer Immobilie, den sie ihrer Kreditvergabe zugrunde legt. Er liegt meist unter dem Kaufpreis und bestimmt, wie viel Darlehen zu welchem Zins vergeben wird.

Eigenkapitalquote

Eigenkapitalquote beschreibt den Anteil der Kaufsumme, den der Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt. Eine höhere Quote senkt den Zinssatz und das Finanzierungsrisiko, bindet aber zugleich mehr Kapital im Objekt.

Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer ist die einmalige Landessteuer auf den Kaufpreis einer Immobilie, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Sie bildet den größten Einzelposten der Kaufnebenkosten und wird in der Regel aus Eigenkapital bezahlt.

Instandhaltungsrücklage

Instandhaltungsrücklage ist das Geld, das Eigentümer regelmäßig für künftige Reparaturen zurücklegen. Empfohlen wird mindestens ein Euro pro Quadratmeter und Monat, damit größere Maßnahmen an Dach, Heizung oder Fassade nicht zur finanziellen Überraschung werden.

Kauf-Miete-Verhältnis

Kauf-Miete-Verhältnis setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Werte über dem 25-Fachen sprechen tendenziell für die Miete, niedrigere Werte für den Kauf.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten umfassen alle Ausgaben rund um den Kaufvertrag neben dem reinen Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Sie liegen bei 8 bis 15 Prozent und sind versunkenes Geld, das den Immobilienwert nicht erhöht.

Opportunitätskosten

Opportunitätskosten bezeichnen den entgangenen Nutzen der besten nicht gewählten Alternative. Beim Immobilienkauf sind das vor allem die Renditen, die das gebundene Eigenkapital an anderer Stelle, etwa am Aktienmarkt, erwirtschaftet hätte.

Sollzinsbindung

Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den der Kreditzins vertraglich festgeschrieben ist, häufig zehn oder fünfzehn Jahre. Nach Ablauf wird zum dann gültigen Marktzins neu verhandelt, was ein Zinsänderungsrisiko bedeutet.

Tilgung

Tilgung ist der Anteil der Kreditrate, der die Restschuld verringert. Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die gesamten Zinskosten, erhöht aber die monatliche Belastung.

Vorabpauschale

Vorabpauschale ist eine jährliche Vorauszahlung auf die Steuer für thesaurierende Fonds, auch ohne Verkauf. Sie wirkt sich auf die Nettorendite eines ETF-Sparplans aus und gehört damit in die Gegenrechnung zum Immobilienkauf.

Quellen

Deutsche Bundesbank | Zinsstatistik Wohnungsbaukredite Januar 2026 | https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen | besucht am 27.06.2026

Statistisches Bundesamt (Destatis) | Häuserpreisindex 3. Quartal 2025 | https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex | besucht am 27.06.2026

Wüstenrot | Grunderwerbsteuer pro Bundesland, Stand Januar 2026 | https://www.wuestenrot.de/ratgeber/grunderwerbsteuer | besucht am 27.06.2026

Capitalo | Kaufnebenkosten 2026, Übersicht und Beispielrechnung | https://www.capitalo.de/baufinanzierung/kaufnebenkosten | besucht am 27.06.2026

mietspiegeltabelle.de | Kaufen oder mieten 2026, Kostenvergleich in 50 Städten | https://mietspiegeltabelle.de/kaufen-oder-mieten-2026-kostenvergleich-in-50-staedten/ | besucht am 27.06.2026

Verband Privater Bauherren (VPB) | Empfehlung Instandhaltungsrücklage | https://www.vpb.de | besucht am 27.06.2026

Finanzfluss | Mieten oder Kaufen, Rechner und Ratgeber | https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/ | besucht am 27.06.2026