Eine Gewerbeimmobilie kaufen Unternehmen in München mit Notar und Grundbuch, in Dallas mit Title Insurance und Umweltgutachten. Münchner Büros in Toplagen rentieren mit 4,2 Prozent, verkaufte US-Büros brachten 2025 im Schnitt 7,5 Prozent. Ob Amerika damit das bessere Geschäft ist, entscheiden Kaufnebenkosten, Haftungsregeln und das Doppelbesteuerungsabkommen.
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Ein Lager in Ohio, ein Büro in Lissabon, eine Halle im Münchner Umland: Für viele Mittelständler steht die nächste Gewerbefläche nicht mehr zwingend in Deutschland. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie Markt, Kosten, Prüfung, Mietvertrag und Steuern auf beiden Seiten des Atlantiks einordnen, mit Seitenblicken auf Europa und Japan. Wir haben die Zahlen der großen Maklerhäuser, der Notenbanken und der Steuerbehörden zusammengetragen, Stand Herbst 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Deutsche Büros in Toplagen kosteten im zweiten Quartal 2026 im Schnitt das 22-Fache einer Jahresmiete (Spitzenrendite 4,49 Prozent), US-Büros wechselten 2025 im Mittel zum gut 13-Fachen den Besitzer.
- Die Grunderwerbsteuer reicht in Deutschland von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in vier Ländern. Texas erhebt keine solche Steuer, in New York City zahlen Käufer großer Gewerbeobjekte zusammen 3,275 Prozent.
- Gewerbemietverträge brauchen in Deutschland seit 2025 nur noch Textform. Eine Indexmiete setzt nach dem Preisklauselgesetz mindestens zehn Jahre Bindung voraus.
- Mieteinkünfte aus einer US-Immobilie besteuern die USA, Deutschland stellt sie frei und berücksichtigt sie beim Steuersatz. Verkauft ein Ausländer, behält der Käufer 15 Prozent des Erlöses für das US-Finanzamt ein.
1 Wie hoch war der Büroleerstand in den USA im zweiten Quartal 2026 nach Zahlen von Cushman & Wakefield? Aufklappen ↓
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2 Welche Form braucht ein deutscher Gewerbemietvertrag mit fester Laufzeit über ein Jahr seit 2025? Aufklappen ↓
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3 Wie viel Prozent des Verkaufserlöses behält ein US-Käufer ein, sobald ein ausländischer Eigentümer eine Immobilie verkauft? Aufklappen ↓
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4 Welches Bundesland erhebt 2026 die niedrigste Grunderwerbsteuer? Aufklappen ↓
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5 Welcher Standard gilt in den USA für die Umwelt-Erstprüfung eines Grundstücks, die Phase I Environmental Site Assessment? Aufklappen ↓
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Was unterscheidet eine Gewerbeimmobilie von einer Wohnimmobilie?
Eine Gewerbeimmobilie dient einem Betrieb als Büro, Laden, Lager, Halle oder Hotel. Für Käufer und Mieter gelten andere Regeln als beim Wohnen: keine Mietpreisbremse, frei verhandelbare Verträge und auf Wunsch Umsatzsteuer auf Kaufpreis und Miete.
Der wichtigste Unterschied steckt im Mietrecht. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt nur für Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten, für Büros und Läden greift sie nicht. Vermieter und Mieter handeln Laufzeit, Miethöhe, Indexierung und Nebenkosten weitgehend frei aus. Ein junges Unternehmen gewinnt so Spielraum und geht zugleich ein Risiko ein: Ein schlecht verhandelter Vertrag bindet den Betrieb oft für zehn Jahre.
Beim Kauf zählt die Umsatzsteuer. Grundstücksverkäufe und Vermietungen sind nach § 4 des Umsatzsteuergesetzes zunächst steuerfrei. Paragraf 9 erlaubt dem Verkäufer oder Vermieter, darauf zu verzichten, sofern er an einen anderen Unternehmer für dessen Betrieb leistet. Beim Verkauf muss der Verzicht im notariellen Kaufvertrag stehen. Bei der Vermietung setzt er voraus, dass der Mieter die Flächen ausschließlich für Umsätze nutzt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Arztpraxen, Versicherungsmakler und Banken fallen deshalb meist heraus.
Marktberichte sortieren Gewerbeimmobilien in Assetklassen: Büro, Einzelhandel, Logistik und Industrie, Hotel sowie Spezialobjekte wie Pflegeheime oder Rechenzentren. Jede Klasse folgt eigenen Zyklen. Büros leiden unter dem Homeoffice, Logistikhallen profitieren vom Onlinehandel, Hotels hängen am Reiseverkehr.
Ein Detail verwirrt beim Blick über den Atlantik. In US-Statistiken zählen große Mietshäuser als Multifamily zum Gewerbe. Der Datenanbieter MSCI führte Apartments 2025 mit umgerechnet 147,4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen als größte Einzelklasse im US-Gewerbemarkt. Deutsche Maklerhäuser weisen Wohnportfolios dagegen getrennt vom Gewerbe aus. Vergleichen Sie Volumina zweier Länder, prüfen Sie deshalb zuerst, ob beide Seiten dasselbe zählen.
- Kein Mieterschutz: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten nur für Wohnraum, Gewerbeverträge sind Verhandlungssache.
- Umsatzsteuer-Option: Verkäufer und Vermieter können nach § 9 UStG für die Steuer optieren, beim Kauf nur im notariellen Vertrag.
- Andere Zählweise: In den USA gehören Mietshäuser als Multifamily zum Gewerbemarkt, in Deutschland nicht.
Wie steht der Markt für Gewerbeimmobilien 2026?
Der deutsche Markt erholt sich langsam: Im ersten Halbjahr 2026 wechselten Gewerbeimmobilien für 12,3 Milliarden Euro den Besitzer, 8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. In den USA stieg das Volumen um 23 Prozent. Steigende Leitzinsen auf beiden Seiten des Atlantiks drücken seit dem Sommer auf die Preise.
Die Zahlen für Deutschland liefert BNP Paribas Real Estate. Insgesamt flossen im ersten Halbjahr 2026 rund 16,6 Milliarden Euro in deutsche Immobilien, 5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, davon 4,4 Milliarden in Wohnportfolios. Gemessen an der Zahl der Abschlüsse, mehr als 700, war das erste Halbjahr laut BNP das stärkste seit 2022. Büros kamen auf knapp 3,2 Milliarden Euro und einen Marktanteil von 26 Prozent, Logistik auf knapp 2,5 Milliarden, der Einzelhandel auf knapp 2,3 Milliarden Euro.
Ausländische Käufer stellten 44 Prozent des Volumens, ein Wert im langjährigen Durchschnitt. Der Blick in die Klassen zeigt ein gespaltenes Bild: Büros und Läden gehen zu jeweils 80 Prozent an deutsche Investoren, bei Logistikhallen kommen 75 Prozent des Geldes aus dem Ausland. JLL zählt anders und meldet für dasselbe Halbjahr 17,6 Milliarden Euro. Für das Gesamtjahr erwartet JLL 35 bis 40 Milliarden Euro, BNP sieht den Markt auf Kurs Richtung 40 Milliarden.
Renditen steigen wieder
Der Preis einer Gewerbeimmobilie folgt aus Miete und Rendite. Die Spitzenrendite für Büros in den sieben deutschen Metropolen lag laut BNP Paribas Real Estate im zweiten Quartal 2026 bei 4,49 Prozent, 11 Basispunkte über dem Vorquartal. München blieb mit 4,20 Prozent die teuerste Lage, Frankfurt und Berlin folgten mit je 4,50 Prozent. Erstmals seit Ende 2023 stiegen die Renditen in sämtlichen Assetklassen, für Logistik auf 4,60 Prozent.
| Markt und Nutzungsart | Rendite | Kaufpreis in Jahresmieten |
|---|---|---|
| München, Büro (Spitze, Q2 2026) | 4,20 % | 23,8 |
| Frankfurt und Berlin, Büro (Spitze, Q2 2026) | 4,50 % | 22,2 |
| Deutschland, Logistik (Spitze, Q2 2026) | 4,60 % | 21,7 |
| USA, Apartments (Durchschnitt 2025) | 5,6 % | 17,9 |
| USA, Industrie und Logistik (Durchschnitt 2025) | 6,4 % | 15,6 |
| USA, Büro (Durchschnitt 2025) | 7,5 % | 13,3 |
| USA, Hotel (Durchschnitt 2025) | 8,2 % | 12,2 |
Steigende Renditen bedeuten bei gleicher Miete fallende Kaufpreise. Hinter dem Anstieg steht die Geldpolitik: Die Europäische Zentralbank hob den Einlagensatz am 17. Juni und erneut am 16. September 2026 an, zuletzt auf 2,50 Prozent, und erwartet für 2026 eine Inflation von 3,0 Prozent. Am selben 16. September erhöhte die US-Notenbank Fed ihren Leitzins auf eine Spanne von 3,75 bis 4,00 Prozent.
Die USA: größer, teurer finanziert, leerer
Die USA sind der mit Abstand größte Markt. MSCI beziffert den professionell verwalteten Gewerbeimmobilienbestand der Welt für 2025 auf umgerechnet 12,0 Billionen Euro, davon entfallen 4,5 Billionen Euro auf die USA, mehr als auf die nächsten vier Länder zusammen. Deutschland folgt mit 653 Milliarden Euro hinter Großbritannien, China und Japan auf Platz fünf.
Auch beim Handel liegen die USA vorn. Laut MSCI wechselten dort 2025 Gewerbeimmobilien für umgerechnet 485,8 Milliarden Euro den Besitzer, 23 Prozent mehr als 2024. Im ersten Halbjahr 2026 kamen 248,8 Milliarden Euro zusammen, wieder ein Plus von 23 Prozent. Rechenzentren verbuchten den stärksten Zuwachs: Ihr Volumen stieg gegenüber dem Vorjahreshalbjahr um 476 Prozent.
Die Kehrseite zeigen die Leerstände. Im zweiten Quartal 2026 stand nach Zahlen von Cushman & Wakefield gut jede fünfte US-Bürofläche leer, 20,1 Prozent. Moody’s meldete für das erste Quartal sogar einen Rekordwert von 21,0 Prozent. In Deutschlands sieben Metropolen lag die Leerstandsquote laut JLL zur Jahresmitte bei 8,5 Prozent, in den fünf zentralen Bezirken Tokios im August bei 1,87 Prozent.
Europa und Asien
Europa liegt zwischen beiden Polen. Savills rechnet für die ersten drei Quartale 2026 mit 156 Milliarden Euro Investmentvolumen in Europa, 4 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Westeuropa verlor 5 Prozent, Mittel- und Osteuropa legte um 34 Prozent zu, Südeuropa um 20 Prozent. Die Hoffnung auf breit sinkende Renditen haben die Londoner Analysten begraben.
Asien-Pazifik meldete laut MSCI im zweiten Quartal 2026 ein Volumen von umgerechnet 41,1 Milliarden Euro, ein Fünftel mehr als ein Jahr zuvor. Japan war 2025 nach JLL-Zahlen mit 36,9 Milliarden Euro der größte Markt der Region. Für deutsche Mittelständler bleibt Tokio als Standort die Ausnahme. Der Vergleich zeigt aber, wie weit Büromärkte auseinanderliegen: In Tokio konkurrieren Mieter um freie Flächen, in vielen US-Städten konkurrieren Vermieter um Mieter.
Lesebeispiel: Ein deutsches Toplagen-Büro mit 100.000 Euro Jahresmiete kostet bei 4,49 Prozent Rendite rund 2,2 Millionen Euro, ein US-Büro mit gleicher Miete bei 7,5 Prozent rund 1,3 Millionen Euro. Die US-Zahl ist ein Durchschnitt über alle Lagen, die deutsche gilt für die besten Objekte.
Kaufen oder mieten: Was rechnet sich für Ihr Unternehmen?
Ein Kauf lohnt sich für Unternehmen, die einen Standort mindestens zehn bis fünfzehn Jahre nutzen, über Eigenkapital verfügen und Umbauten selbst bestimmen wollen. Wachsende Firmen mit unsicherem Flächenbedarf fahren mit Miete meist besser, weil ihr Kapital im Kerngeschäft mehr abwirft.
Für Privathaushalte haben wir die Frage nach Kauf oder Miete schon ausführlich durchgerechnet. Im Betrieb verschiebt sich die Rechnung, weil das Eigenkapital eine zweite Verwendung hat: Jeder Euro in der Halle fehlt für Maschinen, Personal oder Vertrieb. Die entscheidende Größe heißt deshalb Kapitalrendite. Erwirtschaftet Ihr Kerngeschäft 15 Prozent auf das eingesetzte Kapital, ist eine Immobilie mit 5 Prozent Mietrendite die schlechtere Verwendung.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung. Angenommen, eine Logistikhalle mit 120.000 Euro Jahresmiete stünde für 2,6 Millionen Euro zum Verkauf, also zum gut 21-Fachen der Miete und damit nahe der aktuellen Spitzenrendite. In Nordrhein-Westfalen kämen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch hinzu, zusammen etwa 221.000 Euro. Bei 40 Prozent Eigenkapital müsste der Betrieb gut 1,26 Millionen Euro aufbringen, bevor der erste Gabelstapler fährt.
Für den Kauf spricht die Kontrolle. Eigentümer entscheiden selbst über Umbau, Photovoltaik auf dem Dach oder eine Erweiterung, sie fürchten keine Kündigung zum Vertragsende und profitieren von einer Wertsteigerung. Zugleich zahlen Eigentümer die Instandhaltung und tragen das Leerstandsrisiko sowie die Kosten energetischer Vorgaben. Ein Kompromiss für Unternehmen, die gebundenes Kapital zurückholen wollen, heißt Sale-and-Lease-back: Der Betrieb verkauft seine Immobilie an einen Investor und mietet sie langfristig zurück.
Im Ausland verschiebt sich die Abwägung erneut. Eine Niederlassung in den USA beginnt meist mit gemieteten Flächen, weil Markt, Recht und Standortwahl noch unsicher sind. Gekauft wird später, sobald sich der Standort bewährt hat und die Mitarbeiterzahl planbar ist. Diese Reihenfolge schützt vor einem teuren Fehler im Auslandsgeschäft, dem Gebäude am falschen Ort.
- Kapitalrendite zuerst: Wirft das Kerngeschäft mehr ab als die Immobilie, ist Miete die bessere Verwendung des Geldes.
- Nebenkosten einrechnen: In Nordrhein-Westfalen kosten Steuer, Notar und Grundbuch rund 8,5 Prozent des Kaufpreises, vor dem ersten Arbeitstag.
- Im Ausland erst mieten: Gekauft wird, sobald der Standort feststeht.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Deutschland und in den USA an?
In Deutschland kosten Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zusammen rund 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler. In den USA hängt die Steuer am Bundesstaat: Texas erhebt keine, New York City verlangt für große Gewerbeobjekte 3,275 Prozent. Title Insurance, Anwälte und Gutachten kosten zusätzlich.
Die Grunderwerbsteuer legen in Deutschland die Länder fest. Bayern bleibt beim bundesgesetzlichen Satz von 3,5 Prozent, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 Prozent. Bremen hat zuletzt erhöht, seit dem 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent. Bei einer Halle für 2,6 Millionen Euro macht allein die Postleitzahl 78.000 Euro aus.
Hinzu kommen Notar und Grundbuchamt. Ein Grundstückskaufvertrag braucht nach § 311b BGB die notarielle Beurkundung. Die Volksbanken Raiffeisenbanken setzen für Notar und Grundbuch zusammen rund 2 Prozent des Kaufpreises an. Die Gebührentabellen des Gerichts- und Notarkostengesetzes steigen mit dem Geschäftswert unterproportional, bei großen Gewerbedeals liegt der Anteil deshalb niedriger. Die Maklerprovision ist beim Gewerbe frei verhandelbar, die Schutzregeln der §§ 656a ff. BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
In den USA übernimmt kein Notar die Prüfung. Den Kauf wickelt ein Treuhänder, ein Escrow Agent oder Title Agent, über ein Treuhandkonto ab, beide Seiten bringen meist eigene Anwälte mit. Statt eines Grundbuchs mit öffentlichem Glauben führen die Countys Grundstücksregister, aus denen ein Title-Unternehmen die Eigentumskette rekonstruiert. Gegen Fehler darin schützt eine Title Insurance, eine Versicherung mit Einmalprämie beim Abschluss. Versichern lassen sich der finanzierende Kreditgeber und der Käufer selbst, jeweils mit eigener Police.
Die US-Transfersteuern unterscheiden sich von Staat zu Staat stark. New York State verlangt 0,4 Prozent, für Gewerbeobjekte in New York City ab umgerechnet rund 1,78 Millionen Euro zusätzlich 0,25 Prozent. Die Stadt selbst erhebt auf Gewerbeobjekte oberhalb von rund 445.000 Euro weitere 2,625 Prozent, zusammen also 3,275 Prozent. Texas kennt keine solche Transfer Tax, die Landesverfassung verbietet seit 2016 sogar jedes Gesetz, das eine neue einführt.
| Posten | Deutschland | USA |
|---|---|---|
| Steuer auf den Erwerb | Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % je nach Land | Transfer Tax je nach Staat und Stadt, von 0 % (Texas) bis 3,275 % (Gewerbe in New York City) |
| Vertragsform | notarielle Beurkundung Pflicht (§ 311b BGB) | privatschriftlicher Vertrag, Abwicklung über Escrow oder Title Agent |
| Nachweis des Eigentums | Grundbuch mit öffentlichem Glauben (§ 892 BGB) | Title Search im County-Register, abgesichert durch Title Insurance |
| Umweltprüfung | Abfrage im Altlastenkataster des Landes, Gutachten freiwillig | Phase I Environmental Site Assessment nach ASTM E1527-21, Voraussetzung für den Haftungsschutz |
| Umsatzsteuer | steuerfrei, Option nach § 9 UStG nur im Notarvertrag | keine Umsatzsteuer im deutschen Sinn auf den Kaufpreis |
| Steuer beim späteren Verkauf durch Ausländer | Veranlagung in Deutschland, kein Einbehalt durch den Käufer | Käufer behält 15 % des Erlöses ein (FIRPTA) |
Lesebeispiel: Für ein Gewerbeobjekt zu umgerechnet 5 Millionen Euro fallen in New York City 163.750 Euro Transfersteuern an, in Nordrhein-Westfalen 325.000 Euro Grunderwerbsteuer. In den USA kommen dafür Kosten für Title Insurance und eigene Anwälte hinzu.
Wie prüfen Sie eine Gewerbeimmobilie vor dem Kauf?
Vor dem Kauf prüfen Sie Grundbuch, Baulasten, Altlasten, Mietverträge, Bauzustand und Energiewerte, zusammengefasst als Due Diligence. In den USA ersetzen Title Search, Vermessung nach ALTA-Standard und das Umweltgutachten Phase I die deutschen Register, die Prüfung liegt dort stärker beim Käufer.
In Deutschland beginnt die Prüfung im Grundbuch. Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II Lasten wie Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Vormerkungen, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Einsicht gewährt das Grundbuchamt nach § 12 der Grundbuchordnung nur bei berechtigtem Interesse, das ernsthafte Kaufinteressenten mit Vollmacht des Verkäufers nachweisen können. Der Inhalt gilt nach § 892 BGB zugunsten des Käufers als richtig, solange kein Widerspruch eingetragen ist.
Nicht alles steht im Grundbuch. Baulasten, etwa die Pflicht, Stellplätze für das Nachbargrundstück vorzuhalten, führen die Bauaufsichtsbehörden in einem eigenen Baulastenverzeichnis. Bayern kennt keines und trägt solche Pflichten als Dienstbarkeit in Abteilung II ein. Verdachtsflächen für Bodenverunreinigungen erfassen die Länder nach § 11 des Bundes-Bodenschutzgesetzes in eigenen Katastern, Namen und Zugang unterscheiden sich von Land zu Land.
Bei vermieteten Objekten zählen die Mietverträge mehr als die Mauern. Restlaufzeit, Bonität der Mieter, Indexklauseln und Nebenkostenregeln entscheiden über den Wert. In den Datenraum gehört auch der Energieausweis: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz verpflichtet Verkäufer in § 80, ihn spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.
In den USA dreht sich die Logik um. Kein Register garantiert das Eigentum, also sucht ein Title-Unternehmen die Kette der Urkunden ab und versichert das Ergebnis. Eine Vermessung nach dem Standard der ALTA zeigt Grenzen, Zufahrten und Überbauungen. Für Altlasten haftet nach dem Bundesgesetz CERCLA auch der neue Eigentümer, selbst ohne eigenes Verschulden. Schutz erhält nur ein Käufer, der vor dem Kauf alle angemessenen Nachforschungen angestellt hat, die All Appropriate Inquiries. Die Umweltbehörde EPA erkennt dafür das Gutachten nach ASTM E1527-21 an, die sogenannte Phase I.
Vermietete US-Objekte verlangen zusätzlich Estoppel Certificates. In diesen Erklärungen bestätigen die Mieter Miethöhe, Laufzeit und offene Ansprüche gegenüber dem Käufer. Das deutsche Recht kennt kein direktes Gegenstück, hier prüft der Käufer die Verträge selbst und lässt sich Angaben vom Verkäufer im Kaufvertrag garantieren.
Das deutsche Grundbuch ist das am meisten unterschätzte Standortargument für Gewerbeimmobilien. In Texas sparen Käufer die Grunderwerbsteuer und kaufen dafür eine Versicherung gegen Fehler im eigenen Eigentumsnachweis.
Michael Dobler, Herausgeber Dr. Web
- Drei Register in Deutschland: Grundbuch, Baulastenverzeichnis (außer Bayern) und Altlastenkataster des Landes.
- Versicherung statt Register in den USA: Title Search und Title Insurance ersetzen den öffentlichen Glauben des Grundbuchs.
- Phase I als Haftungsschutz: Ohne Gutachten nach ASTM E1527-21 haftet der US-Käufer für Altlasten des Vorbesitzers.
Was regelt ein Gewerbemietvertrag in Deutschland und in den USA?
In Deutschland genügt für einen Gewerbemietvertrag mit fester Laufzeit über ein Jahr seit 2025 die Textform. Indexmieten sind ab zehn Jahren Bindung erlaubt. In den USA dominieren Net Leases, bei denen der Mieter Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung zusätzlich zur Miete zahlt.
Bis Ende 2024 verlangte das Gesetz für langfristige Gewerbemietverträge die Schriftform mit Unterschrift beider Seiten. Ein vergessener Nachtrag oder eine fehlende Anlage konnte einen Zehnjahresvertrag vorzeitig kündbar machen. Der Schriftformfehler diente manchem reuigen Mieter oder Vermieter deshalb als Hintertür aus einem langen Vertrag.
Seit dem 1. Januar 2025 genügt nach § 578 BGB die Textform, also auch eine E-Mail oder ein PDF ohne Unterschrift. Für Altverträge galt die Schriftform noch bis einschließlich 1. Januar 2026, seither gilt die neue Regel für alle. Eine Pflicht zur Sorgfalt bleibt: Fehlt auch die Textform, läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit und ist mit gesetzlicher Frist kündbar.
Vermieter lassen sich gern eine Indexmiete zusichern, die mit dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts steigt. Das Preisklauselgesetz erlaubt eine solche automatische Anpassung nur, falls der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft, der Vermieter so lange auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter die Laufzeit auf zehn Jahre verlängern darf. Kürzere Verträge arbeiten mit Staffelmieten oder Klauseln, die eine Neuverhandlung auslösen.
Amerikanische Verträge verteilen die Kosten anders. Beim Triple Net Lease zahlt der Mieter neben der Grundmiete die drei sogenannten Nets: Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung. Bei mehreren Mietern im selben Gebäude rechnet der Vermieter die Kosten gemeinsamer Flächen anteilig ab, als Common Area Maintenance. Beim Gross Lease steckt alles in einer Pauschalmiete. Vor jedem Vergleich zweier Angebote steht deshalb die Frage, welche Kosten in der Miete stecken.
| Regelung | Deutschland | USA |
|---|---|---|
| Form langfristiger Verträge | Textform (§ 578 BGB), sonst unbefristet | schriftlicher Vertrag nach dem Recht des Bundesstaats |
| Mietanpassung | Indexmiete ab zehn Jahren Bindung (Preisklauselgesetz), Staffelmiete | feste jährliche Steigerungen oder Indexbindung, frei vereinbar |
| Betriebskosten | umlagefähig, soweit im Vertrag vereinbart | Net Lease: Steuern, Versicherung, Instandhaltung beim Mieter |
| Mieterschutz | keine Mietpreisbremse, Kündigung nach Vertrag | wenig gesetzlicher Schutz, der Vertrag entscheidet |
| Umsatzsteuer | Option des Vermieters nach § 9 UStG | keine Umsatzsteuer im deutschen Sinn auf die Miete |
- E-Mail genügt: Seit 2025 reicht Textform, der Schriftformfehler als Ausstiegsklausel ist Geschichte.
- Index braucht Dauer: Automatische Anpassung an die Inflation erst ab zehn Jahren Bindung.
- Nettomiete lesen: Bei US-Angeboten zuerst klären, ob Gross oder Net Lease gemeint ist.
Wo finden Sie Gewerbeimmobilien im Ausland?
In den USA finden Sie Gewerbeimmobilien vor allem auf Online-Marktplätzen wie LoopNet, Crexi und Realmo, die Angebote mit Markt- und Ertragsdaten verbinden. In Deutschland laufen größere Gewerbedeals meist über Makler und Bieterverfahren. Vor Ort helfen Anwälte, Steuerberater und die Außenhandelskammern.
Der US-Markt ist auf Transparenz gebaut. Verkaufsangebote, Vergleichsverkäufe und Eigentümerdaten sind dort weit öfter öffentlich zugänglich als hierzulande. LoopNet gehört zum Datenkonzern CoStar, der die Plattform als meistbesuchten Gewerbemarktplatz der USA bezeichnet. Im zweiten Quartal 2026 setzte LoopNet umgerechnet 77,5 Millionen Euro um, 14 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Crexi beziffert den Wert der bisher dort angebotenen Objekte auf umgerechnet 2,4 Billionen Euro, bei mehr als 23 Millionen Nutzern im Jahr.
Ein jüngerer Anbieter setzt stärker auf Datenanalyse. Realmo startete im November 2023 in Boston und sitzt seit August 2026 im New Yorker Flatiron District. Der Marktplatz listet mehr als eine Million aktive Gewerbeangebote aus allen 50 Bundesstaaten und schätzt zu jedem Inserat Cap Rate und Nettoertrag aus lokalen Vergleichsobjekten. Suchanfragen nimmt der kostenlose KI-Assistent Rey in natürlicher Sprache entgegen, etwa nach „unterbewerteten Industriegebäuden nahe Logistikknoten im Mittleren Westen“.
Solche Werkzeuge verkürzen die Vorauswahl für Interessenten ohne Ortskenntnis erheblich. Eine Bewertung ersetzen die geschätzten Kennzahlen nicht, darauf weist auch Realmo selbst hin. Keine Plattform ersetzt zudem die Besichtigung oder einen Makler, der den lokalen Markt kennt.
Ein ähnlich datenreicher Gewerbemarktplatz hat sich in Deutschland bislang nicht durchgesetzt. Große Objekte verkaufen Maklerhäuser in Bieterverfahren, kleinere Hallen und Büros finden sich in den Gewerberubriken der großen Immobilienportale oder bei regionalen Maklern. Mit Daten zu Mieten und Renditen helfen die Research-Abteilungen der internationalen Maklerhäuser, deren Marktberichte meist frei zugänglich sind.
Die größte Gefahr im Ausland geht weniger vom Markt aus als von unseriösen Vermittlern. Unser Leitfaden zur Auslandsimmobilie zeigt, woran Sie seriöse Anbieter erkennen. Für Gewerbeobjekte gilt zusätzlich: Prüfen Sie Zulassung und Haftpflicht des Maklers, nehmen Sie einen eigenen Anwalt vor Ort und zahlen Sie nie direkt an den Verkäufer, sondern über das Treuhandkonto.
- USA online: Marktplätze wie LoopNet, Crexi und Realmo bündeln Angebote mit Ertragsdaten.
- Deutschland über Makler: Größere Objekte verkaufen Maklerhäuser oft in Bieterverfahren.
- Geld nur über Treuhand: Kaufpreis immer über Escrow oder Notaranderkonto, nie direkt an den Verkäufer.
Was verlangt das Finanzamt bei einer Gewerbeimmobilie im Ausland?
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen besteuern die USA Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne aus einer US-Immobilie. Deutschland stellt diese Einkünfte frei, rechnet sie aber beim Steuersatz mit ein. Beim Verkauf behält der Käufer 15 Prozent des Erlöses ein, die tatsächliche Steuer wird später verrechnet.
Das Abkommen zwischen Deutschland und den USA folgt dem Belegenheitsprinzip. Nach Artikel 6 dürfen die USA Einkünfte aus dort gelegenem Grundbesitz besteuern, Artikel 13 regelt Veräußerungsgewinne entsprechend. Deutschland nimmt diese Einkünfte nach Artikel 23 von der Bemessungsgrundlage aus, behält sich aber vor, sie beim Steuersatz zu berücksichtigen. Juristen nennen das Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Für Ausschüttungen von US-Immobilienfonds in REIT-Form gilt die Freistellung nicht.
Der Verkauf hat eine Besonderheit. Nach dem Foreign Investment in Real Property Tax Act, kurz FIRPTA, muss der Käufer 15 Prozent des Bruttoerlöses einbehalten und an die US-Steuerbehörde IRS abführen, sobald ein Ausländer verkauft. Die Details beschreibt die IRS auf ihrer FIRPTA-Seite. Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung, keine endgültige Steuer. Die Liquidität gehört trotzdem in die Planung, denn zu viel einbehaltenes Geld fließt erst mit der Steuererklärung zurück.
Ein amerikanisches Instrument fehlt im deutschen Steuerrecht: der Like-Kind Exchange nach Section 1031. US-Investoren verschieben damit die Steuer auf den Veräußerungsgewinn, sofern sie den Erlös in eine gleichartige Immobilie stecken. Seit 2018 gilt das nur noch für Grundstücke. Das Ersatzobjekt muss binnen 45 Tagen benannt und binnen 180 Tagen erworben sein. US-Immobilien und Auslandsimmobilien gelten dabei nicht als gleichartig.
Hinzu kommt das Währungsrisiko. Der Euro stand am 2. Oktober 2026 bei 1,1225 Dollar. Eine Halle, die in Dollar 5 Prozent an Wert gewinnt, kann in Euro gerechnet verlieren, sobald der Dollar stärker nachgibt. Eine Finanzierung in Dollar gleicht das Risiko teilweise aus, kostet wegen des US-Leitzinses von 3,75 bis 4,00 Prozent aber mehr Zinsen als ein Kredit in Euro.
Deutsche Investoren sind in den USA trotzdem aktiv. Laut MSCI erwarben deutsche Käufer dort 2025 Immobilien für umgerechnet 1,66 Milliarden Euro, 34 Prozent mehr als im Vorjahr, Platz acht unter den ausländischen Käufergruppen. Insgesamt machte grenzüberschreitendes Kapital 2025 nur 5,7 Prozent der US-Direktkäufe aus, der niedrigste Anteil seit 2009. Die Rechtsform des Erwerbs, ob über eine US-Gesellschaft oder direkt, gehört in die Hand von Steuerberatern beider Länder.
- Besteuerung vor Ort: Die USA besteuern Mieten und Gewinne, Deutschland stellt sie frei und rechnet sie beim Steuersatz mit ein.
- 15 Prozent Einbehalt: Beim Verkauf durch Ausländer hält der Käufer einen Teil des Erlöses für die IRS zurück.
- Dollar im Blick: Ein Wertzuwachs in Dollar kann in Euro verpuffen.
Welche Risiken drohen Büro, Handel und Logistik?
Die größten Risiken liegen bei älteren Büros: hoher Leerstand, steigende Zinsen und strengere Energievorgaben. Logistik bleibt gefragt, Einzelhandel ist gespalten. In den USA kommt eine Welle auslaufender Kredite hinzu, in Europa die Pflicht, die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude zu sanieren.
Das Homeoffice hat die Nachfrage nach Büros dauerhaft verändert. Das Zutrittssystem des Anbieters Kastle misst in zehn US-Metropolen, wie viele Beschäftigte gegenüber Anfang 2020 ins Büro kommen. In der Woche um den 22. September 2026 lag die Auslastung im Schnitt bei 54,7 Prozent, in Dallas bei 66,3 Prozent, in Philadelphia bei 40,7 Prozent. In Gebäuden der obersten Klasse lag der Wert bei 76,1 Prozent.
Die Spaltung zeigt sich auch in den Preisen. Laut JLL stieg die Rendite für Büros in deutschen Sekundärlagen im zweiten Quartal auf 7,82 Prozent, gegenüber 4,46 Prozent in den besten Lagen. Ein durchschnittliches Büro in einer Nebenlage kostet damit nur noch knapp das 13-Fache seiner Jahresmiete. Wir halten diesen Abschlag für die nüchterne Bewertung eines Strukturbruchs, nicht für eine vorübergehende Delle: Ältere Flächen ohne gute Anbindung werden in vielen Städten keinen Büromieter mehr finden.
In den USA wird ein Teil dieses Bestands bereits umgebaut oder abgerissen. Nach Zahlen von Cushman & Wakefield schrumpfte der US-Bürobestand binnen fünf Quartalen um rund 3,1 Millionen Quadratmeter. In Deutschland fördert der Bund den Umbau seit Juli 2026 mit dem Programm Gewerbe zu Wohnen. Für Eigentümer leerer Büros kann die Umnutzung den Wert retten, für Käufer eröffnet sie eine Spekulation mit Bauherrenrisiko.
Im Handel gehen die Bewertungen noch weiter auseinander. BNP Paribas Real Estate meldete für das zweite Quartal 2026 eine Spitzenrendite von 3,85 Prozent für Geschäftshäuser in den besten Innenstadtlagen, aber 6,00 Prozent für Shoppingcenter, und ein um 21 Prozent gesunkenes Investmentvolumen im Einzelhandel. Logistik zeigt sich stabiler: In den USA sank der Leerstand von Industrie- und Logistikflächen laut CBRE im zweiten Quartal auf 6,5 Prozent, der erste Rückgang seit 2022.
Die zweite Gefahr betrifft die Finanzierung. Nach Zahlen des Hypothekenverbands MBA laufen 2026 in den USA gewerbliche Immobilienkredite über umgerechnet 779,5 Milliarden Euro aus, 17 Prozent aller ausstehenden Darlehen. Eigentümer, die zu den Zinsen von 2021 finanziert haben, müssen sich nach der Zinserhöhung der Fed vom September teurer refinanzieren oder Eigenkapital nachschießen. Notverkäufe aus dieser Lage sind für Käufer mit Eigenkapital eine Chance.
| Objektart | Anteil der 2026 fälligen Kredite am ausstehenden Bestand |
|---|---|
| Hotel | 30 % |
| Industrie und Logistik | 23 % |
| Büro | 17 % |
| Gesundheitsimmobilien | 15 % |
| Mietshäuser (Multifamily) | 13 % |
Das dritte Risiko kommt aus Brüssel. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie verlangt, dass die 16 Prozent der energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude bis 2030 saniert werden, die schlechtesten 26 Prozent bis 2033. Die Umsetzungsfrist lief im Mai 2026 ab. Im deutschen Gebäudemodernisierungsgesetz sind die Paragrafen für solche Mindeststandards bislang als weggefallen geführt, die Schwellen stehen also noch nicht im geltenden Text. Käufer sollten die Vorgabe trotzdem einpreisen.
Investoren bewerten dieses Risiko mit dem CRREM, dem von der EU geförderten Carbon Risk Real Estate Monitor. Das Werkzeug zeigt, ab welchem Jahr ein Gebäude den Klimapfad seines Landes verfehlt. Ein Objekt, dessen Sanierung sich wirtschaftlich nicht mehr lohnt, nennen Analysten Stranded Asset. Für Mittelständler, die ein Gebäude über 20 Jahre halten wollen, gehört diese Prüfung in jede Kaufentscheidung.
- Büro gespalten: Toplagen halten ihren Wert, Nebenlagen rentieren in Deutschland bei 7,82 Prozent.
- Refinanzierung als Chance: 2026 laufen in den USA 17 Prozent aller Gewerbekredite aus.
- Energie einpreisen: Die EU verlangt Sanierungen für die schlechtesten Nichtwohngebäude bis 2030 und 2033.
In welchen Schritten gehen Sie beim Kauf vor?
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie folgt sieben Schritten: Bedarf klären, Finanzierung sichern, Markt sondieren, Objekt prüfen, Steuern strukturieren, Vertrag verhandeln und den Betrieb nach der Übergabe planen. Im Ausland kommen ein Anwalt vor Ort und eine Steuerberatung in beiden Ländern hinzu.
- Klären Sie den Flächenbedarf für die nächsten zehn Jahre und prüfen Sie ehrlich, ob Mieten die bessere Wahl wäre.
- Sichern Sie die Finanzierung, bevor Sie ein Gebot abgeben.
- Sondieren Sie den Markt über Makler, Portale und Marktberichte und vergleichen Sie Renditen, nicht nur Quadratmeterpreise.
- Lassen Sie Grundbuch, Baulasten, Altlasten, Mietverträge, Technik und Energiewerte prüfen, in den USA Title, Vermessung und Phase I.
- Strukturieren Sie den Erwerb steuerlich, bei Auslandsobjekten mit Beratern in beiden Ländern.
- Verhandeln Sie Kaufpreis, Garantien und Übergabetermin, in Deutschland vor dem Notar, in den USA mit eigenem Anwalt und Escrow.
- Planen Sie den Betrieb: Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung und eine Rücklage für energetische Sanierung.
Die Reihenfolge klingt banal, wird aber oft umgedreht. Viele Käufer verlieben sich in ein Objekt und suchen erst dann Geld und Gründe. Unsere Empfehlung lautet umgekehrt: Am Anfang steht eine Zahl, die Mindestrendite, die das Objekt nach allen Nebenkosten erreichen muss. Erst wenn ein Angebot diese Marke schafft, lohnt die Besichtigung, ob in Dortmund oder in Dallas.
Glossar: 17 wichtige Fachbegriffe zum Kauf von Gewerbeimmobilien
All Appropriate Inquiries
Die All Appropriate Inquiries (AAI) sind die Nachforschungen zum Umweltzustand eines Grundstücks, die das US-Umweltrecht vor dem Kauf verlangt. Nur ein Käufer, der diese Nachforschungen dokumentiert, kann sich als gutgläubiger Erwerber gegen die Haftung für Altlasten nach dem Gesetz CERCLA verteidigen. Die EPA erkennt dafür das Gutachten nach ASTM E1527-21 an.
Baulast
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa Abstandsflächen oder Stellplätze für ein Nachbargrundstück freizuhalten. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Behörde. Bayern führt kein solches Verzeichnis und sichert entsprechende Pflichten als Dienstbarkeit im Grundbuch.
Cap Rate
Die Cap Rate (Capitalization Rate) ist das US-Gegenstück zur Netto-Anfangsrendite: jährlicher Nettobetriebsertrag einer Immobilie geteilt durch den Kaufpreis. Eine Cap Rate von 7,5 Prozent entspricht einem Kaufpreis vom gut 13-Fachen des Nettoertrags. US-Marktplätze schätzen die Kennzahl für einzelne Inserate aus Vergleichsobjekten.
CRREM
Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ist eine von der EU geförderte Initiative, die wissenschaftlich abgeleitete Pfade zur Senkung der CO2-Emissionen von Gebäuden veröffentlicht. Investoren prüfen damit, ab wann ein Objekt den Pfad seines Landes verfehlt und als Stranded Asset an Wert verlieren könnte.
Due Diligence
Die Due Diligence ist die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Die Prüfung umfasst rechtliche Punkte wie Grundbuch und Mietverträge, technische Punkte wie Bauzustand und Haustechnik, steuerliche Fragen sowie Umweltrisiken. Ergebnisse fließen in Kaufpreis und Garantien des Kaufvertrags ein.
Escrow
Beim Escrow verwahrt ein neutraler Treuhänder Kaufpreis und Dokumente, bis alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. In den USA übernehmen Escrow Agents oder Title-Unternehmen diese Rolle, die in Deutschland der Notar mit seinem Anderkonto oder die direkte Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung abdeckt.
Estoppel Certificate
Ein Estoppel Certificate ist eine Erklärung, in der ein Mieter einem Käufer oder Kreditgeber Miethöhe, Laufzeit, Kaution und offene Ansprüche bestätigt. Nach der Unterschrift kann sich der Mieter nicht mehr ohne Weiteres auf abweichende Absprachen mit dem Vorbesitzer berufen. Bei vermieteten US-Gewerbeobjekten gehört das Dokument zum Standard.
FIRPTA
Der Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) regelt die Besteuerung von Ausländern, die US-Immobilien verkaufen. Der Käufer muss in der Regel 15 Prozent des Bruttoerlöses einbehalten und an die IRS abführen. Die endgültige Steuer ergibt sich erst aus der Steuererklärung des Verkäufers.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland auf den Erwerb eines Grundstücks an. Das Bundesgesetz setzt 3,5 Prozent an, die Länder dürfen den Satz selbst bestimmen und verlangen bis zu 6,5 Prozent. Beim Kauf von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft fällt die Steuer an, sobald mindestens 90 Prozent übergehen.
Indexmiete
Eine Indexmiete koppelt die Miete an einen Preisindex, meist den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Im Gewerbe erlaubt das Preisklauselgesetz eine automatische Anpassung nur bei Verträgen mit mindestens zehn Jahren Bindung. Der Vermieter sichert damit seinen realen Ertrag, der Mieter trägt das Inflationsrisiko.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten ein Käufer für eine Immobilie bezahlt. Er entspricht dem Kehrwert der Rendite: Bei 4,5 Prozent Rendite liegt der Faktor bei 22,2, bei 7,5 Prozent bei 13,3. Je höher der Faktor, desto teurer die Immobilie im Verhältnis zu ihrem Ertrag.
Like-Kind Exchange
Der Like-Kind Exchange nach Section 1031 des US-Steuerrechts erlaubt, die Steuer auf einen Veräußerungsgewinn aufzuschieben, sobald der Erlös in eine gleichartige Immobilie fließt. Seit 2018 gilt die Regel nur noch für Grundstücke. Das Ersatzobjekt muss binnen 45 Tagen benannt und binnen 180 Tagen erworben werden.
Progressionsvorbehalt
Beim Progressionsvorbehalt bleiben steuerfreie Einkünfte zwar unversteuert, erhöhen aber den Steuersatz auf das übrige Einkommen. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA stellt Mieteinkünfte aus US-Immobilien in Deutschland frei, behält diesen Vorbehalt jedoch ausdrücklich bei.
Spitzenrendite
Die Spitzenrendite ist die Netto-Anfangsrendite, die Investoren für die besten Objekte in den besten Lagen akzeptieren. Maklerhäuser wie BNP Paribas Real Estate und JLL veröffentlichen diese Werte quartalsweise je Stadt und Nutzungsart. Durchschnittliche Objekte in Nebenlagen rentieren höher, bei deutschen Büros zuletzt um mehr als drei Prozentpunkte.
Textform
Die Textform nach § 126b BGB verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person genannt ist, aber keine eigenhändige Unterschrift. Seit 2025 genügt die Textform für langfristige Gewerbemietverträge, eine E-Mail oder ein PDF reicht damit aus.
Title Insurance
Die Title Insurance schützt in den USA Käufer oder Kreditgeber vor Verlusten durch unbekannte Mängel im Eigentumsnachweis, etwa vergessene Pfandrechte oder fehlerhafte Urkunden. Die Prämie wird einmalig beim Abschluss fällig. In Deutschland übernimmt das Grundbuch mit seinem öffentlichen Glauben diese Funktion.
Triple Net Lease
Beim Triple Net Lease (NNN) zahlt der Mieter neben der Grundmiete die drei Nebenkostenblöcke Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung. Für den Vermieter wird der Ertrag damit gut planbar, für den Mieter steigen Kosten und Risiko. Mieten aus den USA lassen sich deshalb erst nach Abgleich der Nebenkosten mit deutschen Angeboten vergleichen.
FAQ: Mit der Gewerbeimmobilie kaufen Sie ein Rechtssystem mit
Kann ich als Privatperson eine Gewerbeimmobilie kaufen?
Ja, auch Privatpersonen dürfen Gewerbeimmobilien kaufen und vermieten. Die Mieteinnahmen versteuern private Eigentümer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Mit der Vermietung werden Privatleute umsatzsteuerlich zum Unternehmer und können nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, sofern der Mieter die Flächen für Umsätze mit Vorsteuerabzug nutzt.
Welche Rendite ist bei Gewerbeimmobilien realistisch?
Für Büros in den besten Lagen deutscher Metropolen lag die Spitzenrendite im zweiten Quartal 2026 laut BNP Paribas Real Estate bei 4,20 bis 4,65 Prozent, für Logistik bei 4,60 Prozent. Büros in Nebenlagen brachten laut JLL 7,82 Prozent. In den USA lag die durchschnittliche Anfangsrendite verkaufter Büros 2025 nach MSCI-Daten bei 7,5 Prozent.
Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal?
Beim Asset Deal kaufen Sie das Grundstück selbst, beim Share Deal Anteile an der Gesellschaft, der das Grundstück gehört. Grunderwerbsteuer fällt beim Asset Deal immer an, beim Share Deal erst, sobald mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen. Beim Share Deal übernehmen Sie zugleich alle Verbindlichkeiten und Risiken der Gesellschaft.
Können Deutsche in den USA Gewerbeimmobilien kaufen?
Ja, Ausländer dürfen in den USA Gewerbeimmobilien erwerben, eine Genehmigung ist meist nicht nötig. Einschränkungen gelten vor allem für Grundstücke nahe militärischer Anlagen: Dort kann der Prüfausschuss CFIUS Käufe und Anmietungen durch Ausländer kontrollieren. Steuerlich greifen das Doppelbesteuerungsabkommen und beim Verkauf der FIRPTA-Einbehalt von 15 Prozent.
Wie finde ich den Eigentümer einer Gewerbeimmobilie heraus?
In Deutschland steht der Eigentümer im Grundbuch, Einsicht erhalten Sie nach § 12 der Grundbuchordnung aber nur mit berechtigtem Interesse, etwa als ernsthafter Kaufinteressent mit Vollmacht des Verkäufers. In den USA sind die Grundstücksregister der Countys meist öffentlich, Eigentümer lassen sich dort oder über Datenplattformen recherchieren.
Brauche ich beim Kauf einer Gewerbeimmobilie einen Energieausweis?
Ja, der Verkäufer oder sein Makler muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen und ihn nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben. Die Pflicht steht in § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat.
Quellen
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The Real Deal | Data centers, portfolio sales drive CRE transaction growth in Q2 | https://therealdeal.com/data/national/2026/data-centers-drive-cre-transactions-in-q2/ | besucht am 02.10.2026
Cushman & Wakefield | MarketBeat United States Office Q2 2026 | https://assets.cushmanwakefield.com/-/media/cw/marketbeat-pdfs/2026/q2/us-reports/national/q2-2026-office-marketbeat.pdf | besucht am 02.10.2026
Bisnow | Moody’s: Office Vacancy Hits 21% In Q1, Another Record High | https://www.bisnow.com/national/news/office/moodys-office-vacancy-hits-21-in-q1-another-record-high-133979 | besucht am 02.10.2026
JLL | Global Real Estate Perspective August 2026 | https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/global | besucht am 02.10.2026
Miki Shoji | Office Market Tokyo | https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html | besucht am 02.10.2026
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JLL | APAC commercial real estate investment reaches USD 40.3 billion in Q4 2025 | https://www.jll.com/en-hk/newsroom/apac-commercial-real-estate-investment-reaches-usd-40-3-billion-in-q4-2025 | besucht am 02.10.2026
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Crexi | Crexi brings zoning, tenant and traffic data into a single workflow | https://www.prnewswire.com/news-releases/crexi-brings-zoning-tenant-and-traffic-data-into-a-single-workflow-302787759.html | besucht am 02.10.2026
Realmo | Realmo makes commercial real estate pricing transparent with built-in investment analytics | https://www.globenewswire.com/news-release/2026/07/14/3327177/0/en/realmo-makes-commercial-real-estate-pricing-transparent-with-built-in-investment-analytics.html | besucht am 02.10.2026
Realmo | Realmo launches Rey, an AI assistant for natural-language search | https://markets.chroniclejournal.com/chroniclejournal/article/abnewswire-2026-5-24-realmo-launches-rey-an-ai-assistant-for-natural-language-search-across-1m-active-us-commercial-property-listings | besucht am 02.10.2026
New York Real Estate Journal | Realmo establishes NYC headquarters | https://nyrej.com/realmo-establishes-nyc-headquarters-accelerating-growth-in-the-worlds-largest-cre-market | besucht am 02.10.2026
International Business Times | How Realmo is using AI to rewire commercial real estate | https://www.ibtimes.com/how-realmo-using-ai-commercial-real-estate-3808089 | besucht am 02.10.2026
Europäische Kommission | Energy Performance of Buildings Directive | https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance-buildings/energy-performance-buildings-directive_en | besucht am 02.10.2026
Ebner Stolz | Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet | https://www.ebnerstolz.de/de/unser-angebot/leistungen/rechtsberatung/energierecht/gebaeudemodernisierungsgesetz-verabschiedet-109427.html | besucht am 02.10.2026
CRREM | About CRREM | https://www.crrem.eu/about-crrem/ | besucht am 02.10.2026
