Die Reform sollte entfesseln. Stattdessen wartet die Branche. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) kippt die 65-Prozent-Pflicht und gibt Eigentümern die freie Wahl bei der Heiztechnik zurück.
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Genau diese Großzügigkeit erzeugt für Bauherren, Handwerk und Industrie ausgerechnet das, was die Reform abschaffen wollte: Unsicherheit. Solange Bundestag und Bundesrat nicht final zugestimmt haben, hält ein guter Teil des Marktes seine Entscheidungen zurück.
Fünf Punkte zeigen, warum die Lockerung kurzfristig als Bremse wirkt.
Warum lähmt ausgerechnet die Wahlfreiheit?
Das alte Gebäudeenergiegesetz war unbeliebt, aber eindeutig. Jede neue Heizung musste zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen, und wer baute, wusste woran er war.
Die neue Wahlfreiheit zwischen Wärmepumpe, Hybridanlage, Pellets und wieder zugelassener Gas- oder Ölheizung verlagert die Last der Entscheidung vollständig auf den Bauherren. Eine Festlegung, die vorher das Gesetz traf, muss jetzt jeder einzeln und unter wirtschaftlicher Unsicherheit selbst treffen. Standardlösungen verlieren an Bedeutung, jede Immobilie wird zum Einzelfall.
Was macht das Warten so teuer?
Der Regierungsentwurf wurde am 13. Mai 2026 im Kabinett beschlossen, die erste Lesung im Bundestag steht noch aus, der Bundesrat könnte am 12. Juni Einspruch einlegen. Bis zur Verkündung bleibt der Rechtsstand vorläufig. Viele Eigentümer schieben den Heizungstausch deshalb auf, bis das Gesetz in Kraft tritt. Das birgt ein eigenes Risiko: Fallen viele Entscheidungen gleichzeitig, drohen Geräteknappheit, Engpässe bei Fachkräften und steigende Preise. Wer auf Klarheit wartet, zahlt am Ende womöglich den Stau-Aufschlag.
Welche Pflichten kommen trotz Lockerung?
Die Reform streicht zwar die 65-Prozent-Regel, baut über die europäische Gebäuderichtlinie aber neue Anforderungen ein. Für Neubauten gilt ab 2030 der Standard des Nullemissionsgebäudes, für behördliche Gebäude bereits ab 2028.
Hinzu kommen eine schrittweise Solarpflicht, eine Ökobilanzierung der Lebenszyklus-Emissionen und Mindestenergiestandards für bestehende Nichtwohngebäude. Wer ein Projekt plant, kalkuliert also mit weniger Heizungsauflagen, dafür mit mehr Pflichten an der Gebäudehülle. Diese Verschiebung muss erst in jede Planung eingepreist werden.
Was bedeutet die Bio-Treppe für Gas und Öl?
Wieder zugelassene Gas- und Ölheizungen sind keine Rückkehr zum alten Komfort. Ab 2029 müssen sie einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen, gestaffelt über die sogenannte Bio-Treppe: zunächst zehn Prozent, ab 2030 fünfzehn, ab 2035 dreißig und ab 2040 sechzig Prozent. Biogas und grüner Wasserstoff liegen preislich spürbar über herkömmlichem Erdgas, und niemand kann heute seriös sagen, wo diese Kosten 2035 stehen. Eine fossile Heizung einzubauen bedeutet, auf eine ungewisse Brennstoffrechnung der nächsten fünfzehn Jahre zu wetten.
Wer trägt die Kosten im Mietverhältnis?
Für Vermieter bringt das GModG eine neue Mieterschutzregelung. Die Betriebskosten einer nach den neuen Regeln eingebauten Gas- oder Ölheizung werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Das verändert die Kalkulation jeder Modernisierung im Bestand und schafft genau in dem Moment zusätzlichen Klärungsbedarf, in dem Eigentümer ohnehin auf den finalen Gesetzestext warten. Verbände kündigen bereits an, im parlamentarischen Verfahren auf Anpassungen zu drängen, was die Hängepartie weiter verlängern kann.
Die Reform verspricht Freiheit und liefert vorerst eine Warteschleife. Wer 2026 baut, hat nicht zu wenige Optionen, sondern zu viele bei zu wenig Gewissheit. Der Mittelstand braucht keinen Technologie-Wunschzettel, sondern einen Gesetzestext, auf den er sich verlassen kann.
— Markus Seyfferth, Chefredakteur Dr. Web
Die Hängepartie endet erst mit der Verkündung. Bis dahin gilt für Bauherren und Eigentümer die nüchterne Empfehlung, Fördermöglichkeiten und Wirtschaftlichkeit jetzt zu prüfen, die endgültige Festlegung aber nur so lange aufzuschieben, wie der Markt es ohne Stau-Risiko zulässt. Die Lockerung des Heizungsgesetzes ist kein Freibrief, sondern eine Aufgabe, die jeder selbst lösen muss.
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