Die Grundsteuer landet bei jedem Eigentümer im Briefkasten, pünktlich und unausweichlich. Hinter dem nüchternen Bescheid steht eine Rechnung, die in den Rathäusern aufgemacht wird und mit dem einzelnen Grundstück wenig zu tun hat. Sobald die Gewerbesteuer wegbricht und die Sozialkosten davonlaufen, bleibt den Gemeinden ein Hebel, der zuverlässig funktioniert.
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Der Bescheid für das Jahr 2025 hat viele Hauseigentümer überrascht. Die Reform sollte niemanden zusätzlich belasten, hieß es lange aus Politik und Verwaltung. Die Wirklichkeit in den Kommunen sieht anders aus. Die Ursachen liegen tiefer als in einer einzelnen Steuerformel.
Dieser Beitrag ordnet ein, warum die Grundsteuer zum bevorzugten Werkzeug klammer Gemeinden geworden ist. Er zeigt die Zahlen hinter der Not, erklärt die Reform ohne Panikmache und benennt, wo Eigentümer heute noch Spielraum haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Finanzierungsdefizit der Kommunen ist 2025 auf 31,9 Milliarden Euro gestiegen, den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung.
- Die Gewerbesteuer stagniert bundesweit, in einzelnen Regionen bricht sie zweistellig ein. Die Grundsteuer bleibt als verlässlich stellbarer Hebel.
- Grund und Boden sind die immobilste Steuerbasis überhaupt: Eigentum kann dem Zugriff nicht ausweichen.
- Aufkommensneutral auf Ebene der Kommune bedeutet nicht belastungsneutral für den Einzelnen. Zu den Verlierern zählen vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser.
1Wie hoch war das kommunale Finanzierungsdefizit 2025?Aufklappen ↓
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2Warum taugt die Gewerbesteuer nicht als Rettung?Aufklappen ↓
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3Was bedeutet Aufkommensneutralität?Aufklappen ↓
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4Welche Gruppe gehört zu den Verlierern der Reform?Aufklappen ↓
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5Warum gilt Grund und Boden als bequemer Steuerhebel?Aufklappen ↓
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Ein Rekorddefizit, das den Rest erklärt
Die Zahl ist unmissverständlich. Das Statistische Bundesamt hat für 2025 ein kommunales Finanzierungsdefizit von 31,9 Milliarden Euro gemeldet, den höchsten Fehlbetrag seit der deutschen Vereinigung 1990. Ein Jahr zuvor lag der Wert bei 24,8 Milliarden, im Jahr davor bei 6,6 Milliarden.
Binnen zwei Jahren hat sich das Loch damit fast verfünffacht. Diese Kurve zeigt kein einmaliges Ausrutschen, sondern eine Schieflage, die sich Jahr für Jahr verfestigt. Der Deutsche Städtetag spricht von Städten, die immer tiefer ins Minus rutschen.
Der größere Teil entfällt auf die Kernhaushalte. Dort ist das Defizit laut Destatis auf 29,4 Milliarden Euro gewachsen, gut fünf Milliarden mehr als 2024. Die bereinigten Gesamtausgaben der Gemeinden sind um 5,6 Prozent auf 423,3 Milliarden Euro gestiegen.
Der stärkste Kostentreiber sitzt bei den Sozialleistungen. Diese Leistungen sind laut Destatis schon 2024 um 11,7 Prozent auf 84,5 Milliarden Euro geklettert, getrieben von Eingliederungshilfe, Kinder- und Jugendhilfe sowie den Unterkunftskosten. Diese Ausgaben sind bundesgesetzlich vorgegeben, die einzelne Gemeinde kann sie nicht kürzen.
Der zweite Block sind die Personalkosten. Nach der Tarifrunde im April 2025 sind sie um 6,8 Prozent auf 113,4 Milliarden Euro gestiegen. Löhne, Pflichtaufgaben und ausgelagerte Betriebe wachsen also gemeinsam, während die Einnahmen nicht mithalten.
Auch die kommunalen Extrahaushalte ziehen mit. Deren Defizit hat sich 2025 laut Destatis auf 2,5 Milliarden Euro verfünffacht, vor allem wegen der Verkehrsbetriebe rund um das Deutschlandticket. Diese Fonds und Eigenbetriebe holen sich das Geld am Ende aus den Kernhaushalten zurück.
Ein Blick zurück ordnet die Dimension ein. Der gesamte öffentliche Haushalt lag 2025 mit 127,3 Milliarden Euro im Minus, auf dem Niveau des Energiekrisenjahres 2022. Damals stand vor allem der Bund tief im roten Bereich. Diesmal sind alle Ebenen betroffen. Bei den Gemeinden fällt das Loch so groß aus wie nie zuvor.
Damit ist der Rahmen gesteckt. Ein Haushalt in dieser Lage sucht nach der Schraube, die sich am schnellsten und sichersten drehen lässt. Genau an dieser Stelle beginnt die eigentliche Geschichte der Grundsteuer.
Warum die Gewerbesteuer als Rettung ausfällt
Die wichtigste eigene Einnahme der Kommunen ist eigentlich die Gewerbesteuer. Bundesweit hat sie 2024 rund 75,3 Milliarden Euro gebracht, ein Rekord. Genau diese Säule wackelt seit 2025 bedenklich.
Netto ist die Gewerbesteuer im ersten Halbjahr 2025 laut Destatis mit einem Plus von 0,4 Prozent praktisch stehengeblieben, während Preise und Kosten weiterliefen. Real bedeutet Stagnation bei anhaltender Inflation einen Rückgang der Kaufkraft im kommunalen Haushalt.
Regional fällt der Befund noch schärfer aus. Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg hat für 2025 einen Rückgang um 6,9 Prozent verzeichnet, in den Stadtkreisen sogar um 18,3 Prozent auf 2,3 Milliarden Euro. Ein einziger schwacher Jahresabschluss bei zwei oder drei großen Betrieben kann ein ganzes Rathaus in die roten Zahlen ziehen.
Das ist die Achillesferse dieser Steuer. Die Gewerbesteuer schwankt mit der Konjunktur und hängt oft an wenigen Zahlern. Ein Teil wandert über die Gewerbesteuerumlage zusätzlich an Bund und Land ab. Die Gewerbesteuer ist launisch. Auf Launen aber lässt sich kein Haushalt bauen.
Hinzu kommt ein ruinöser Standortwettbewerb. Gemeinden wie Monheim am Rhein oder Grünwald bei München locken mit sehr niedrigen Hebesätzen Konzernsitze an und leben glänzend, während der Nachbarort leer ausgeht. Dieses Gegeneinander macht die Gewerbesteuer für die Masse der Kommunen noch unberechenbarer.
Für die betroffene Kommune ist diese Abhängigkeit ein Klumpenrisiko. Sitzt in einer mittelgroßen Stadt ein einziger großer Zahler, entscheidet dessen Bilanz über einen erheblichen Teil des Haushalts. Ein schwaches Jahr, eine Fusion oder eine Verlagerung ins Ausland reißt dann zweistellige Lücken. Eine solche Achterbahn lässt sich nicht mit Pflichtausgaben gegenfinanzieren, die jeden Monat pünktlich fällig werden.
Also drehen die Kommunen an anderen Stellschrauben. Die Einnahmen aus Verwaltungs- und Benutzungsgebühren sind im ersten Halbjahr 2025 um 8,2 Prozent gestiegen, deutlich kräftiger als die Steuern. Parkgebühren, Kita-Beiträge und Abfallentgelte klettern spürbar, weil die Gemeinde dort selbst am Regler sitzt.
Bliebe die Konjunktur robust, ließe sich das Defizit aussitzen. Robust ist sie nicht. Der Blick der Kämmerer richtet sich deshalb auf die zweite große eigene Quelle, die anders als die Gewerbesteuer nicht davonlaufen kann.
Die Grundsteuer-Reform, die niemand wollte
Die heutige Grundsteuer geht auf einen Zwang zurück, nicht auf einen politischen Wunsch. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die alte Bewertung nach jahrzehntealten Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber musste handeln, sonst wäre die Steuer ersatzlos entfallen.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Recht. Die Bewertung orientiert sich nun stärker am tatsächlichen Wert von Grund und Gebäude statt an fiktiven Werten aus den Jahren 1935 und 1964. Rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten mussten dafür neu erfasst werden.
Der Zeitdruck hat Spuren hinterlassen. Millionen Eigentümer haben zwischen 2022 und 2024 eine Feststellungserklärung abgegeben, oft mit Software, die überlastet war. Viele Bescheide beruhen deshalb auf Werten, die niemand im Detail geprüft hat. Genau daraus speisen sich heute die Einsprüche und Musterklagen.
Beim Verfahren haben die Länder gepokert. Das Bundesmodell mit Bodenwert und statistischer Nettokaltmiete gilt in der Mehrzahl der Länder. Bayern rechnet rein nach Fläche, Hamburg und Niedersachsen nutzen ein Flächen-Lage-Modell, Baden-Württemberg setzt auf den reinen Bodenwert. Ein Flickenteppich also, der den Vergleich zwischen den Ländern fast unmöglich macht.
Neu ist auch die Grundsteuer C. Diese Variante erlaubt den Gemeinden einen höheren Hebesatz auf baureife, aber unbebaute Grundstücke und zielt auf Spekulanten, die Bauland brachliegen lassen. Bis 1964 gab es dieses Instrument schon einmal als Baulandsteuer.
Ein Detail entscheidet über das Verständnis aller Grundsteuerbescheide. Der Bund hat die Steuermesszahl auf etwa ein Zehntel des früheren Werts gesenkt. Ein Hebesatz von heute lässt sich deshalb nicht mit einem von 2024 vergleichen, auch wenn die Prozentzahl vertraut wirkt. Der Bundesmedian der Grundsteuer B liegt 2025 bei 395 Prozent, mit einer Spanne von 275 Prozent in Bayern bis 975 Prozent in Hamburg. Aus dieser Zahl ein Sinken der Belastung zu lesen, wäre ein Rechenfehler.
Aufkommensneutral heißt nicht belastungsneutral
Kaum ein Begriff hat für so viel Verwirrung gesorgt wie die Aufkommensneutralität. Politik und Verwaltung haben lange versprochen, die Reform bleibe aufkommensneutral. Viele Bürger haben das als Zusage gelesen, ihre eigene Rechnung ändere sich nicht.
Genau das ist das Missverständnis. Aufkommensneutral bedeutet, dass eine Gemeinde nach der Reform insgesamt etwa gleich viel einnimmt wie vorher. Über die Grundsteuerlast des einzelnen Grundstücks sagt der Begriff nichts.
Das Bundesministerium der Finanzen bestätigt, dass die Reform in den Ländern mit Bundesmodell auf der Gesamtebene weitgehend aufkommensneutral gelungen ist. Innerhalb dieser Summe verschieben sich die Lasten aber erheblich, weil die neue Bewertung Grundstücke ganz unterschiedlich trifft. Der eine zahlt mehr, der andere weniger, die Kasse bleibt gefüllt.
Die Aufkommensneutralität ist zudem freiwillig. Ein Gesetz, das die Kommunen dazu zwingt, gibt es nicht, denn das würde in die grundgesetzlich geschützte Selbstverwaltung nach Artikel 28 eingreifen. Die Deutsche Industrie- und Handelskammer nennt drei Treiber für höhere Hebesätze: eine aktivere Finanzaufsicht, angehobene Nivellierungssätze im Finanzausgleich und die schlichte Sicherung des Aufkommens.
Besonders der Finanzausgleich wirkt als stiller Motor. Steigt der landesweite Nivellierungshebesatz, geraten Gemeinden mit niedrigem Satz automatisch unter Druck, nachzuziehen, weil ihnen sonst rechnerisch Mittel im Ausgleich verlorengehen. Die Erhöhung wandert so von oben nach unten durch das System, ohne dass sie ein einziger Gemeinderat aktiv beschlossen hätte.
Ein Kämmerer mit Haushaltsloch wählt den Hebesatz also eine Stufe höher, ganz legal. Und das Loch ist, wie gezeigt, gerade riesig. Genau hier verwandelt sich eine reine Bewertungsreform still in eine Grundsteuererhöhung, ohne dass ein Parlament ein neues Gesetz beschließen müsste.
Die Grundsteuer trifft den Eigentümer, weil er nicht weglaufen kann. Das mobile Kapital entkommt, der Boden bleibt liegen. Das Rekorddefizit von 31,9 Milliarden sucht sich den Zahler, der bleibt.
— Markus Seyfferth, Chefredakteur Dr. Web
Die Verlierer der Grundsteuerreform
Wie die neue Grundsteuerlast konkret ausfällt, zeigt eine Auswertung des Eigentümerverbands Haus & Grund. Von 1.999 ausgewerteten Rückmeldungen ist die Grundsteuer in rund 80 Prozent der Fälle gestiegen, im Schnitt um mehr als 100 Prozent. Für Berlin nennt eine gesonderte Auswertung ein durchschnittliches Plus von 77,3 Prozent.
Diese Zahlen sind mit Vorsicht zu lesen. Haus & Grund vertritt Eigentümer. Zu einer solchen Umfrage meldet sich meist, wer selbst betroffen ist. Die Werte taugen als Warnsignal, nicht als repräsentativer Durchschnitt für alle Grundstücke im Land. Seriosität heißt an dieser Stelle, die Quelle offen zu benennen statt die dramatischste Zahl als Gesetz zu verkaufen.
Ein Muster zieht sich trotzdem durch die Untersuchungen. Der Bund der Steuerzahler weist die Bewohner von Ein- und Zweifamilienhäusern als Hauptverlierer der Grundsteuerreform aus. Die neue Bewertung mit Bodenwert und durchschnittlicher Nettokaltmiete belastet freistehende Wohnhäuser in gefragten Lagen oft spürbar stärker als früher, während manche Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte entlastet werden.
Ein zweites Instrument verschärft das Bild in den Städten. Immer mehr Gemeinden nutzen differenzierte Hebesätze und die Grundsteuer C, um unbebaute Grundstücke gezielt höher zu belasten. In Sachsen-Anhalt haben allein im ersten Halbjahr 2025 rund 30 Prozent der meldenden Gemeinden bei der Grundsteuer B differenziert.
Die schiere Spannweite der Hebesätze illustriert, wie ungleich das Land besteuert. Der Median der Grundsteuer B reicht 2025 von 275 Prozent in Bayern bis 975 Prozent in Hamburg. Ein direkter Vergleich verbietet sich trotzdem, weil Bayern nach Fläche und Hamburg nach Lage rechnet. Ein hoher Hebesatz auf eine niedrige Bemessungsgrundlage kann am Ende weniger kosten als ein niedriger Hebesatz auf eine hohe. Der Hebesatz allein sagt also wenig über die tatsächliche Rechnung im Briefkasten.
Und die Grundsteuer bleibt nicht bei den Eigentümern. Die Abgabe zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und landet über die Nebenkostenabrechnung beim Mieter. Ein Grundsteuer-Anstieg im Rathaus trifft am Ende also auch Haushalte, die nie ein Grundbuch von innen gesehen haben.
- Schwankt mit der Konjunktur, kaum planbar
- Hängt oft an wenigen Großbetrieben
- Der Betrieb kann abwandern oder wegbrechen
- Fließt verlässlich, kaum konjunkturabhängig
- Grund und Boden bleiben liegen, nichts wandert ab
- Die Gemeinde entscheidet den Hebesatz allein
Der immobile Steuerzahler und die Frage nach dem Ausweichen
Hinter dem Griff zur Grundsteuer steckt eine alte Einsicht der Finanzwissenschaft. Steuern lassen sich am leichtesten dort erheben, wo die Bemessungsgrundlage nicht ausweichen kann. Grund und Boden sind der Musterfall dieser Unbeweglichkeit.
Ein Unternehmen kann den Sitz verlegen, ein Sparer sein Kapital ins Ausland tragen, ein Gutverdiener seinen Wohnsitz optimieren. Ein Grundstück in Freiburg bleibt in Freiburg. Diese schlichte Tatsache macht die Grundsteuer für jeden Kämmerer so berechenbar wie kaum eine andere Abgabe.
Der Ökonom Henry George hat daraus schon im 19. Jahrhundert eine ganze Steuerlehre gebaut. Sein Argument: Bodenwerte entstehen zu großen Teilen durch die Gemeinschaft, durch Infrastruktur, Nachbarschaft und öffentliche Investitionen. Eine Steuer darauf schöpfe nur ab, was die Allgemeinheit ohnehin geschaffen habe. Wirtschaftliche Entscheidungen verzerre sie kaum, weil niemand seinen Acker vor der Steuer verstecken kann.
Diese Idee der Bodenwertsteuer feiert heute ein leises Comeback. Ökonomen von der OECD bis zum Internationalen Währungsfonds führen Grundsteuern regelmäßig als besonders wachstumsschonende Abgabe. Der Grund ist stets derselbe geringe Anreiz zum Ausweichen, der die Grundsteuer für den Fiskus so attraktiv macht.
Baden-Württemberg hat Georges Gedanken sogar in Gesetzesform gegossen. Das Land besteuert im eigenen Modell allein den Bodenwert und lässt das aufstehende Gebäude außer Acht. Ein saniertes Haus kostet dort keinen Cent mehr Grundsteuer als eine baufällige Hütte auf gleich großem Grund. Wirtschaftspolitisch ist das gewollt, denn es bestraft nicht, wer investiert, sondern wer Fläche hortet.
Der Vorzug hat eine Kehrseite. Eigentum sitzt fest. Die Immobilie ist auf den Handwerker angewiesen, auf die Versicherung, auf die nächste Sanierung. Aus jeder Richtung steigt der Druck. Weglaufen bleibt keine Option. Der Eigentümer ist der ideale Schuldner, weil er bleibt.
Das ist keine Verschwörung, sondern politische Ökonomie in Reinform. Eine Kommune in Not greift rational nach der verlässlichsten Quelle. Dass diese Quelle immer dieselbe Gruppe trifft, ist die eigentliche Härte der Konstruktion. Diese Härte verdient offene Benennung statt beruhigender Formeln.
Was das für den Immobilienkauf bedeutet
Für alle, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, verschiebt diese Entwicklung die Rechnung. Die Grundsteuer ist keine einmalige Position, sondern eine Dauerbelastung, die mit jeder Haushaltsnot der Gemeinde weiter steigen kann.
Schon der Einstieg ist teuer. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Makler summieren sich die Kaufnebenkosten schnell auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Diese Rechnung führt unser Beitrag zur Frage Immobilie kaufen oder mieten im Detail vor.
Nach dem Kauf beginnt die laufende Last. Die Grundsteuer drückt die Nettorendite einer vermieteten Immobilie ebenso wie das Budget der Selbstnutzer. Beim Eigenheim als Altersvorsorge gehört dieser Posten fest in die Kalkulation statt in die Fußnote.
Ein Rechenbeispiel macht die Größenordnung greifbar. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung mit 8.000 Euro Jahreskaltmiete frisst eine Grundsteuer von 600 Euro schon 7,5 Prozent der Mieteinnahmen, bevor Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand überhaupt gerechnet sind. Steigt der Hebesatz, sinkt die Rendite unmittelbar, ganz ohne Zutun des Eigentümers.
Der Kontext ist größer als die einzelne Steuerzeile. Die deutschen Haushalte halten ihr Vermögen ungewöhnlich stark in Immobilien und ungewöhnlich schwach in Aktien, wie der Vergleich der Vermögen zeigt, in dem Deutschland ärmer als die USA abschneidet. Ein Klumpenrisiko dieser Größe reagiert auf jede politische Entscheidung an der Anlageklasse Immobilie besonders empfindlich.
Die Grundsteuer wirkt dabei anders als ein einmaliger Schock. Die Grundsteuer kehrt jedes Jahr wieder und steigt tendenziell mit der Not der Gemeinde. Beim Kauf lässt sie sich nur schwer vorhersagen. Ein Haushalt, der die monatliche Rate bis an die Grenze kalkuliert, gerät bei der nächsten Hebesatzrunde ins Rutschen. Genau diese Unplanbarkeit unterscheidet den Immobilienkauf 2026 vom Kauf vor der Reform, als die alten Einheitswerte über Jahrzehnte eingefroren blieben.
Die folgende Übersicht bündelt die wichtigsten laufenden und einmaligen Belastungen rund um Grund und Boden.
| Belastung | Art | Höhe / Bemessung | Wer legt sie fest? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | einmalig beim Kauf | 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises | Bundesland |
| Grundsteuer B | laufend, jährlich | Messbetrag × Hebesatz (Median 395 %) | Gemeinde (Hebesatz) |
| Grundsteuer C | laufend, für unbebautes Bauland | erhöhter Hebesatz | Gemeinde (optional) |
| Notar und Grundbuch | einmalig beim Kauf | rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises | gesetzliche Gebührenordnung |
| Maklerprovision | einmalig beim Kauf | je nach Region, meist geteilt | Markt / Vereinbarung |
Wo Eigentümer jetzt Spielraum haben
Ganz ohne Handlungsmöglichkeiten sind Eigentümer nicht. Der wichtigste Hebel liegt am Anfang der Bescheidkette, beim Grundsteuerwertbescheid und beim Grundsteuermessbescheid des Finanzamts.
Gegen diese beiden Bescheide ist ein Einspruch binnen eines Monats möglich. Dort werden die Weichen gestellt. Der spätere Bescheid der Gemeinde, der nur den Hebesatz anwendet, lässt sich dagegen kaum erfolgreich angreifen, weil er auf den festgestellten Werten aufsetzt. Nach Ablauf der Frist wird der Wert bestandskräftig und gilt für die Folgejahre.
Ein Blick in den eigenen Grundsteuerbescheid lohnt sich fast immer. Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert und Mietniveaustufe sind die häufigsten Fehlerquellen. Schon ein falscher Wert kann die Jahreslast dauerhaft verzerren. Die Prüfung kostet eine Stunde, der Fehler kostet über Jahre.
Konkret lohnt der Abgleich mit dem Grundbuch und dem letzten Kaufvertrag. Stimmt die Wohnfläche? Ist das Baujahr korrekt, oder wurde ein Anbau falsch datiert? Liegt die zugeordnete Mietniveaustufe wirklich richtig? Der Bodenrichtwert stammt vom Gutachterausschuss und lässt sich online prüfen. Jede dieser Zahlen fließt direkt in den Messbetrag und damit in jede künftige Jahresrechnung.
Haus & Grund unterstützt zudem Musterklagen gegen die Bewertung im Bundesmodell, unter anderem mit Unterstützung des Bundes der Steuerzahler. Ob die Gerichte die neue Systematik in Teilen kippen, ist offen. Bis zu einer höchstrichterlichen Klärung bleibt der individuelle Einspruch das schärfste Schwert des Einzelnen.
Im Bundesmodell gibt es zusätzlich ein Ventil. Liegt der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks erheblich unter dem festgestellten Grundsteuerwert, dürfen Eigentümer den niedrigeren Wert nachweisen, meist über ein Gutachten. Der Aufwand lohnt vor allem bei Grundstücken mit ungewöhnlichem Zuschnitt, Altlasten oder schwieriger Bebaubarkeit, deren Pauschalbewertung an der Realität vorbeigeht.
Am Ende steht eine unbequeme Erkenntnis. Solange die Kommunen strukturell unterfinanziert bleiben, bleibt die Grundsteuer die Quelle, die am wenigsten Widerstand leistet. Die eigentliche Reformbaustelle ist deshalb nicht die Steuerformel, sondern die Finanzausstattung der Gemeinden. Ein Dreh allein an der Grundsteuer kuriert ein Symptom und lässt die Ursache unberührt.
Glossar: 12 wichtige Fachbegriffe zur Grundsteuer
Aufkommensneutralität
Aufkommensneutralität beschreibt das Ziel, dass eine Gemeinde nach der Grundsteuerreform insgesamt etwa gleich viel einnimmt wie vorher. Der Begriff bezieht sich auf die Kommune als Ganzes, nicht auf die Zahllast des einzelnen Grundstücks, die trotzdem steigen oder sinken kann.
Baulandsteuer
Baulandsteuer ist der historische Name für eine erhöhte Besteuerung unbebauter, aber baureifer Grundstücke. Sie existierte bis 1964 und kehrt mit der Grundsteuer C in ähnlicher Funktion zurück, um Spekulation mit Bauland zu erschweren.
Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage ist der Wert, auf den ein Steuersatz oder Hebesatz angewendet wird. Bei der Grundsteuer hat die Reform diese Grundlage neu definiert, weshalb alte und neue Hebesätze nicht direkt vergleichbar sind.
Bundesmodell
Bundesmodell nennt man das vom Bund vorgegebene Bewertungsverfahren der Grundsteuer, das Bodenwert und durchschnittliche Nettokaltmiete berücksichtigt. Mehrere Länder haben davon abweichende eigene Modelle beschlossen, etwa rein flächenbasierte Verfahren.
Einheitswert
Einheitswert war die bis 2024 genutzte, veraltete Bewertungsgröße für Grundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat sie 2018 als verfassungswidrig verworfen, weil sie die tatsächlichen Wertverhältnisse längst nicht mehr abbildete.
Finanzierungsdefizit
Finanzierungsdefizit ist der Fehlbetrag, der entsteht, sobald die Ausgaben einer Gebietskörperschaft ihre Einnahmen übersteigen. Bei den Kommunen lag dieser Wert 2025 bei 31,9 Milliarden Euro und markiert den Kern der aktuellen Finanznot.
Grundsteuer A, B und C
Grundsteuer A, B und C bezeichnen die drei Varianten der Steuer: A für land- und forstwirtschaftliche Flächen, B für sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke, C für baureife, aber unbebaute Grundstücke mit erhöhtem Hebesatz.
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer ist die einmalige Landessteuer beim Kauf einer Immobilie, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und nicht mit der laufenden Grundsteuer zu verwechseln.
Hebesatz
Hebesatz ist der kommunale Prozentfaktor, mit dem der vom Finanzamt festgesetzte Messbetrag multipliziert wird. Jede Gemeinde legt ihn selbst fest, weshalb die Grundsteuer bei gleichem Grundstückswert von Ort zu Ort stark abweicht.
Realsteuern
Realsteuern sind Steuern, die an ein Objekt anknüpfen statt an eine Person, im kommunalen Kontext die Grundsteuer und die Gewerbesteuer. Ihre Hebesätze bestimmen maßgeblich, wie viel eine Gemeinde aus eigener Kraft einnimmt.
Steuermesszahl
Steuermesszahl ist ein gesetzlicher Faktor, mit dem der Grundsteuerwert in den Messbetrag umgerechnet wird. Die Reform hat sie auf etwa ein Zehntel des früheren Werts gesenkt, was die deutlich höheren Hebesätze rechnerisch teilweise ausgleicht.
Umlagefähige Betriebskosten
Umlagefähige Betriebskosten sind Kosten, die ein Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter weitergeben darf. Die Grundsteuer gehört dazu, weshalb ihre Erhöhung nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter trifft.
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Warum steigt die Grundsteuer 2025 für viele Eigentümer?
Die Grundsteuer steigt vor allem, weil viele Kommunen ihre Hebesätze angehoben haben. Auslöser ist die angespannte Haushaltslage: 2025 lag das kommunale Finanzierungsdefizit bei 31,9 Milliarden Euro. Hinzu kommt die neue Bewertung, die Wohngrundstücke oft stärker belastet als früher.
Was bedeutet Aufkommensneutralität bei der Grundsteuer?
Aufkommensneutralität bedeutet, dass eine Gemeinde nach der Reform insgesamt etwa gleich viel einnimmt wie zuvor. Für den einzelnen Eigentümer gilt das nicht: Die Last kann steigen, sinken oder gleich bleiben. Auf Gesamtebene ist die Reform laut Bundesfinanzministerium weitgehend aufkommensneutral gelungen.
Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?
Erfolgversprechend ist ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts, jeweils innerhalb eines Monats. Der spätere Bescheid der Gemeinde wendet nur den Hebesatz an und lässt sich kaum erfolgreich angreifen, weil er auf den festgestellten Werten aufbaut.
Zahlen auch Mieter die höhere Grundsteuer?
Ja. Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter weitergegeben werden. Eine Erhöhung im Rathaus trifft deshalb nicht nur Eigentümer, sondern über die Nebenkosten auch Mieterhaushalte.
Warum greifen Kommunen bei Geldnot gerade zur Grundsteuer?
Grund und Boden können dem Zugriff nicht ausweichen. Anders als die konjunkturabhängige Gewerbesteuer, die 2025 regional zweistellig eingebrochen ist, fließt die Grundsteuer verlässlich und lässt sich von der Gemeinde autonom über den Hebesatz erhöhen. Das macht sie zum bequemsten Hebel.
Was ist die neue Grundsteuer C?
Die Grundsteuer C erlaubt Gemeinden seit 2025 einen erhöhten Hebesatz auf baureife, aber unbebaute Grundstücke. Ziel ist, Spekulation mit Bauland zu verteuern und Anreize für Bebauung zu schaffen. Das Instrument gab es bis 1964 schon einmal als Baulandsteuer.
Quellen
Statistisches Bundesamt (Destatis) | Kommunen verzeichnen im Jahr 2025 neues Rekorddefizit von 31,9 Milliarden Euro | https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/04/PD26_114_71137.html | besucht am 19.08.2026
Statistisches Bundesamt (Destatis) | Kommunales Finanzierungsdefizit im 1. Halbjahr 2025 bei 19,7 Milliarden Euro | https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/10/PD25_358_71137.html | besucht am 19.08.2026
Statistisches Bundesamt (Destatis) | Gewerbesteuereinnahmen im Jahr 2024 um 0,2 Prozent höher als im Vorjahr | https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/08/PD25_309_713.html | besucht am 19.08.2026
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg | Sinkende Steuereinnahmen der Gemeinden | https://www.statistik-bw.de/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung/sinkende-steuereinnahmen-der-gemeinden/ | besucht am 19.08.2026
Bundesministerium der Finanzen | Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer | https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html | besucht am 19.08.2026
Haus & Grund Deutschland | Grundsteuerranking 2025 und Wirkungsauswertung | https://www.hausundgrund.de/ | besucht am 19.08.2026
Bund der Steuerzahler Deutschland | Auswertung zur Grundsteuerbelastung nach der Reform | https://steuerzahler.de/ | besucht am 19.08.2026
Deutscher Städtetag | Städte rutschen immer tiefer ins Minus | https://www.staedtetag.de/presse/pressemeldungen/2026/statistisches-bundesamt-staedte-rutschen-immer-tiefer-ins-minus | besucht am 19.08.2026
Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt | 30 Prozent der Gemeinden differenzierten im 1. Halbjahr 2025 die Hebesätze für die Grundsteuer B | https://statistik.sachsen-anhalt.de/ | besucht am 19.08.2026
